미국투자이민 전문기업 셀레나이민

투자자 잔여수 20명
(마감임박)
956F 승인
이민국 빠른 수속
필요 고용창출
이미 완료
전체 60 유닛 중
75% 선분양 계약 완료
완공보증
거절시 투자금 환불

프로젝트 정보

컨텐츠게시판
프로젝트 명	마이애미 포시즌스 서프 클럽 레지던스 (Four Seasons Surf Club Residence)
지역	Miami, Florida
리저널 센터	EB-5 Southeast RC
개발사	Fort Partners
스폰서	BCI (Bether Capital)
사업 내용	총 3개 동 60 유닛으로 구성된 최고급 럭셔리 레지던스 (타워 1–12층 34 유닛, 타워 2–11층 9 유닛, 타워 3–12층 17 유닛)
총 사업 비용	$1,035,000,000
개발사 자금 및 예치금	$582,000,000 (56.2%)
선순위 대출	$321,000,000 (31%)
EB-5 자금 (메자닌)	$132,000,000 (12.8%)
투자금/행정비	$800,000/$70,000
총 투자자	최대 165명
고용창출	총 6,998명
투자 기간/연장	4년 + 1년 + 1년(최대 6년)
이자율	연 0.25%
상환 전략	레지던스 분양 (2023년 7월에 이미 전체 유닛 중 75% 선분양 계약 완료)
안전 장치	분양 수익에서 EB-5 대출 우선 상환 & EB-5 투자자 동의 없이 분양 수익 배당 금지
장점	포시즌스 호텔 브랜드 최고급 레지던스, 전체 60 유닛 중 75% 선분양 계약 완료, 필요 고용창출 이미 완료, 완공보증, I-526E 거절시 전액 원금 상환 보장, 956F 승인되어 이민국 빠른 수속

프로젝트 개요

많은 외부인과 관광객들에게 마이애미는 화려하고 반짝이는 모든 것에 집착하는 호화로운 도시로 인식되고 있습니다. 그러나 Surf Club은 Surfside 지역에 1930년에 오픈한 이후로, 회원과 주민 및 관광객들을 위하여 화려함보다는 조용한 우아함과 고요한 환경을 선택함으로써 South Beach의 부산스러움에서 벗어난 가장 매력적인 목적지가 되고 있습니다. 그래서 1930년대와 40년대 윈스턴 처칠과 하비 파이어스톤과 같은 유명인들이 혼란스런 세상에서 잠시 이곳에서 휴식을 취했듯이, 현재는 부유한 주민들과 현명한 여행자들이 오늘날 새롭게 재편된 Surf Club으로 모이고 있습니다.

I-956F 승인

마이애미 포시즌스 서프 클럽 레지던스 프로젝트는 2024년 6월 18일 I-956F의 승인을 받았습니다. 2023년 9월 27일 I-956F 접수한 이래 9개월 만의 승인 소식으로 I-956F의 평균 이민국 심사 기간이 17개월인 것을 고려하면 매우 빠른 승인입니다.

Four Seasons Hotel & Residences at the Surf Club (1차, 이미 완공된 프로젝트)

2017년 개발사인 Fort Partners는 당시 Surf Club으로 운영되던 건물을 Four Seasons Hotel & Residences로, 총 77개 호텔 객실, 30개 호텔 레지던스, 그리고 121개 주거 콘도로 재개발 했습니다. 오늘날 이 호텔은 마이애미에서 최고의 호텔 중 하나로 여겨지고 있으며, 세계 Four Seasons 호텔 중 가장 높은 ADR 지수를 보여주고 있습니다.
이때 EB-5 총 모집 자금 1억불($100M)은 2021년 11월 전체 원금 상환이 완료되었습니다.

Four Seasons Surf Club Residences (2차, 현재 진행중)

대서양의 맑고 아늑한 해변에 위치한 포시즌스 호텔 브랜드의 최고급 서비스로 탄생되는 세 동의 럭셔리 콘도입니다. 포시즌스 서프 클럽 레지던스는 세 개의 타워로 이루어 지는데 타워 1은 12층 34세대, 타워 2는 11층 9세대, 타워 3은 12층 17세대입니다. 층 수에 비해 유닛의 수가 적은 것만 보아도 이 콘도가 주민의 프라이버시와 럭셔리 라이프 스타일을 최우선으로 기획되었다는 것을 짐작하기 어렵지 않습니다.
럭셔리 콘도가 많지만 이곳 포시즌스 서프 클럽 레지던스는 미국 전역에서 스퀘어 피트 당 두 번째로 비싼 가격으로 마켓에 나와 있습니다. 혹시 너무 고가라서 구매자가 없을까 봐 걱정하실 필요는 없습니다. 2023년 7월에 이미 75% 이상의 유닛이 선분양 계약 완료 된 상태입니다.
이번에 모집하는 EB-5 투자 자금은 Four Seasons Surf Club Residences (2차) 프로젝트에 투자됩니다.

자본 구조

총 사업비	$1,035,000,000
선순위 대출	$321,000,000 (31%)
EB-5 자금 *	$132,000,000 (12.8%)
개발사 자금	$582,000,000 (56.2%)

* 총 건설 자금은 이미 확보 되었으며 EB-5 자금은 선순위 대출을 상환하는데 사용됩니다.

※ 2023년 7월에 이미 75%의 콘도가 계약이 되었습니다.

※ 공사에 필요한 자금은 이미 모두 확보 되었으며, 공사 완공 보장도 제공되어 있습니다.

모집 투자자 수 & 고용 창출

2023년 5월에 2,386개 고용창출이 이미 완료되었습니다.

안전장치(출구전략)

분양 수익에서 EB-5 대출이 우선 상환되며, EB-5 투자자 동의 없이 분양 수익 배당이 금지되어 있습니다. EB-5 타워 3 프로젝트 회사에 대한 담보를 확보하게 됩니다.

장점

프로젝트 특장점

3

Tower
Tower 1

공사 이미 시작
60

유닛

1

프리미엄 초호화 콘도
2

2024년 2분기 양도 예정
3

필요한 고용 창출 완료
4

공사자금 100 % 확보 완료
5

I-526E 거절 시 전액환불 보증
6

공사완공 보증
7

75% 이상 선분양 계약 완료
8

총 판매 수익 전체
EB-5 대출금의 3배
9

EB-5 대출 상환 전에
이익 배분/추가 대출 불허

공사 계획

- 타워 1 공사는 이미 시작되었으며 2024년 2분기부터 양도 예정입니다.
- 타워 2와 타워 3의 수평공사가 시작되었으며 2025년 2분기 완공 계정입니다.
- 타워 2와 타워 3은 각각 2025년 3분기와 4분기에 양도 예정입니다.

리저널 센터 소개

EB-5 Southeast RC의 대표인 Eli Cohen는 기업가, 부동산 개발업자, 그리고 전문 금융인입니다. Eli Cohen 대표는 EB-5 산업에 있어서도 오랜 경험과 전문성을 보유하고 있습니다. 2011년 Extell New York Regional Center를 공동 설립하고 경영 파트너로서 활동했습니다. 이 Extell New York Regional Center를 통해서 다수 뉴욕의 랜드마크 프로젝트에 투자된 10억 달러 이상의 EB-5 자금을 모금했습니다. 현재도 뉴욕시에서 가장 활발하게 활동하고 있는 부동산 개발사인 Extell이 개발하는 많은 프로젝트에 재정 지원을 계속하고 있습니다. 2022년 10월 Eli Cohen 대표는 2013년 8월 6일에 이민국에 지정 받은 Greystone EB-5 Southeast RC의 소유권을 매입하여 EB-5 Southeast RC로 이름을 바꾸었습니다.

개발사 소개

포시즌스 서프 클럽 레지던스의 개발사인 포트 파트너스는 마이애미에 본부를 둔 부동산, 호텔 개발 전문의 비상장 기업입니다. 포트 파트너스는 그야말로 포시즌스 개발 장인이라고 할 수 있습니다. 포트 파트너스가 개발을 완료해서 성업중인 포시즌스 몇 군데만 적어보겠습니다. 콜로라도 텔루라이드의 포시즌스 호텔 앤드 레지던스, 스페인 마벨라에 있는 포시즌스 호텔 앤드 레지던스, 플로리다 마이애미 중심가 브리켈에 위치한 포시즌스 호텔 앤드 레지던스, 플로리다 팜 비치의 포시즌스 리조트, 플로리다 포트 로더데일의 포시즌스 호텔 앤드 레지던스, 그리고 포시즌스 요트 까지, 모두 포트 파트너스 사의 업적입니다. 포트 파트너스는 포시즌스 개발에 있어서 가히 전문가급이라 일컬을 만합니다.

미국 투자이민 프로젝트 비교표

* 표 안의 프로젝트명을 누르면 해당 페이지로 이동합니다.

프로젝트명	Four Seasons Surf Club Residence 마이애미 포시즌스 서프 클럽 레지던스	Cota Vera 2 코타 베라 2	The Fifth Avenue Hotel 맨해튼 5번가 호텔	Yellowstone Club Phase II 옐로우스톤 클럽 페이즈 II	Utopia Living Apartment 뉴욕 유토피아 아파트	Civitas Hawaii Fund, LP 시비타스 하와이 펀드 LP
투자 지역	Miami, Florida	Chula Vista, California	Manhattan, New York	Big Sky, Montana	Queens, New York	Lihue, Hawaii
프로젝트 개발사	Fort Partners	HomeFed LLC (a/k/a HomeFed Corporation)	CNC Group (based in NYC)	CrossHarbor	Utopia Realty, L.L.C. and Mays Associates, L.L.C.	Silverwest Kauai Property, LLC
리저널센터	EB-5 Southeast RC	Discovery California LLC	Lightstone New York Regional Center	Northern Rockies Regional Center	Manhattan Regional Center	Advantage America Hawaii Regional Center, LLC
총 사업 비용	$1,035,000,000	$779,057,724	$450,000,000	$983,150,000	$734,000,000	$200,900,000
개발사 투자금	$582MM (56.2%)	$312MM (40%)	$275MM (61%)	$583MM (59.31%)	$176MM (24%)	$52.9MM (26%)
선순위 대출	$321MM (31%)	$216MM (28%)	$130MM (29%)	EB-5 자금	$302MM (EB-5 재배치 대출 $6MM 포함 총 41%)	$148MM (74%, EB-5 자금 100MM 포함)
EB-5 자금	$132MM (12.8%)	$249MM (32%)	$45MM (10%)	$400MM (40.69%)	$254MM (35%)	$100MM
투자금/행정비	$800,000 + $70,000	$800,000 + $70,000	$800,000 + $80,000	$800,000 + $80,000	$800,000 + $70,000	$800,000 + $80,000
모집 인원	165명	312명	57명	500명	328명	125명
고용 창출	6,998명	4,709명	2,259명	8,610명	5,372명	1,800명
대출기간/연장	4년 (연장 option: 1년씩 2회) [최대 6년]	3+1 (option)	3+1+1 (option)	3+1년 옵션 (총 4회까지 가능)	5+1 (option)	4+1+1 (option)
연이율	연 0.25%	연 0.25% (연장시 0.75%)	연 0.25%	연 0.25% (3차 연장부터 연장시 0.5%)	연 1%, 프로젝트 완공 후 3% (2024년 7월 2일 또는 입주 확인서 승인일 중 빠른 날짜)	연 1%
안전장치	분양 수익에서 EB-5 대출 우선 상환	개발사의 추가 소유 토지 1순위 담보, 완공보증	개발사의 보통주 100%에 대한 간접 소유권이 있는 차용회사의 보증	프로젝트 소유권 100% 지분에 대한 1순위 담보	차주의 회원지분담보 및 프로젝트에 담보(UCC)	해당 부동산에 대한 1순위 담보
상환 전략	레지던스 분양	임대수익 및 토지 / 주택 매각	저이율 재융자 / 호텔 운영수익 / 부동산 매각	레지던스 분양 / 재융자	재융자 / 임대소득	매각 / 건설 후 재융자
공사 완공 예정	Tower 1 - 2024년 2분기 Tower 2 - 2025년 3분기 Tower 3 - 2025년 4분기	공사 이미 착공, 2030년 모든 단지 완공 예상	2025년 1분기	공사 이미 착공, 2026년 3분기 전체 완공 예정	2028년 2분기	2026년 3분기
장점	포시즌스 브랜드 최고급 레지던스, 전체 60 유닛 중 75% 선분양 계약 완료, 필요 고용창출 이미 완료, 956F 승인되어 이민국 빠른 수속, 완공보증, I-526E 거절 시 전액 환불보증	1순위 담보권, 개발사 완공보증, I-526E 거절시 환불보장, 투자금 확보, 짧은 투자기간, 높은 자기자본비율, 인허가 완료, 공사 이미 착공	맨해튼 노마드 지역 중심부 최고의 위치, 23년 11월 개장, 객실, 레스토랑, 바 현재 영업 중, 건설 자본 확보 완료, 경험과 신용을 가진 자금 개발 운영사 라이트스톤 그룹	RURAL 프로젝트 (이민국 우선 심사, 비자 우선 발급), I-526E 거절 시 전액 환불보증, 1순위 담보권, 총 36 유닛 중 17 유닛 (48%) 선분양 완료, 공사 이미 착공, 완공 보증 (개발사 모기업)	개발사 완공보증, 임대수요 풍부한 맨해튼 근교, 믿을 수 있는 리저널 센터, 프로젝트 완공 후 연 3% 투자수익, I-526E 거절 시 전액 환불보증, 제 3자 자금운영사를 통한 투명한 자금 관리	RURAL 프로젝트로 빠른 이민국 진행, EB-5 자금이 선순위 대출의 일부, 1순위 담보권, 개발사 모회사의 완공 보증, I-526E 거절시 원금 상환 보장, 힐튼 호텔의 $8MM 키머니

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