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짧은 투자 기간
(3+1년) -
토지에 대한
1순위 담보권 -
완공 보장 /
I-526E 거절시 환불 보장
프로젝트 정보
| 프로젝트 명 | 코타베라 2 (Cota Vera 2) |
|---|---|
| 프로젝트 타입 | Otay Ranch 주택 커뮤니티 개발 |
| 투자 지역 | Chula Vista, California |
| 리저널 센터 | Discovery California, LLC |
| 개발사 | HomeFed LLC (a/k/a HomeFed Corporation) |
| 총 사업 비용 | $779,057,724 |
| 개발사 투자금 | $312,957,724(40%) |
| 선순위 대출 | $216,500,000(28%) |
| EB-5 자금 | $249,600,000(32%) |
| 투자금/행정비 | $800,000/$70,000 |
| 모집 인원 | 최대 312명 |
| 고용창출 | 총 4,709명(투자자당 15명) * 2024년 1월 : 400명 완료 |
| 대출 기간/연장 | 3년+1년(옵션) |
| 이자율 | 연 0.25%(연장시 0.75%) |
| 담보 | 부지내 개발사 소유 토지 1순위 담보권 |
| 상환 전략 | 임대수익 및 토지/주택 매각 |
| 안전 장치 | 개발사의 추가 소유 토지 1순위 담보, 완공보증 |
| 공사 일정 | 2026년 1분기 아파트 완공, 2026년 1분기 주택 판매, 2030년 단지 완공 예상 |
| 장점 |
1순위 담보권, 개발사 완공보증, I-526E 거절시 환불보장, 투자금 확보, 짧은 투자기간, 높은 자기자본비율, 인허가 완료 |
프로젝트 소개
코타베라 2는 샌디에고 교외인 Chula Vista에 주택 커뮤니티를 개발하는 프로젝트로, 총 3,276채 유닛을 계획하고 있으며, 단독주택, 고급 임대아파트, 시니어 주거시설 및 도보거리에 중앙광장, 초등학교, 피트니스 시설을 포함한 커뮤니티 시설이 포함되어 있습니다.
코타베라 2 프로젝트는 판매 및 임대용 주택 3,276채를 위한 승인을 받았습니다. 중심에는 20,000 sqft의 상업시설이 들어설 예정이며, 중앙공원, 초등학교, 대형 리저널파크와 자연보호지역도 포함될 예정입니다.
프로젝트 특징
개발사 소유 추가 토지에 대한 1순위 담보가 설정돼 있고, EB-5 자금 3배 이상의 현금흐름을 가지는 안정한 프로젝트입니다. 특히 개발사는 상당한 자기자본을 바탕으로 보수적인 자본구조를 가지고 있으며, 성공적인 프로젝트 경험으로 검증된 회사입니다.
특히, 샌디에고 지역은 매년 3천5백만명의 사람들이 방문하고 있는 미국 전역에서 TOP10에 꼽히고 있는 지역입니다. 특히 아마존, 화이자, 소니, 퀄컴 등 바이오테크, IT 기업들의 영향으로 중간소득을 가진 가구수 증가가 미국 전역에서 1등을 차지했습니다.
특히, 샌디에고 지역은 매년 3천5백만명의 사람들이 방문하고 있는 미국 전역에서 TOP10에 꼽히고 있는 지역입니다. 특히 아마존, 화이자, 소니, 퀄컴 등 바이오테크, IT 기업들의 영향으로 중간소득을 가진 가구수 증가가 미국 전역에서 1등을 차지했습니다.
자본 구조
| 총 사업비 | $779,057,724 |
|---|---|
| 개발사 투자금 | $312,957,724 (40%) |
| EB-5 자금 | $249,600,000 (32%) |
| 선순위 대출 | 216,500,000 (28%) |
EB-5 투자자는 개발사가 소유한 다른 토지에 대해 1순위 담보권을 가집니다. EB-5 자금은 홈페드의 브릿지 론을 대체하는 목적이며, EB-5 모집여부에 관계없이 계획대로 프로젝트 진행될 예정입니다. EB-5 자금 3배 이상의 현금흐름을 가지고 있습니다.
개발사 담보 물건 : Village 9 또는 Village 10
| 감정 대상 부동산 | 부동산 소유 형태 | 평가 날짜 | 가치 평가 결과 |
|---|---|---|---|
| Village 2 | 단독명의 | 2022년 8월 1일 | $23,000,000 |
| Village 8E | 단독명의 | 2022년 8월 1일 | $177,200,000 |
| Village 9 | 단독명의 | 2022년 8월 1일 | $144,000,000 |
| Village 10 | 단독명의 | 2022년 8월 1일 | $58,000,000 |
고용창출
총 예상 일자리 수는 4,709명이며 필요 일자리 수는 3,120명으로 투자자당 15개 일자리로 예상하고 있습니다. 이는 50% 이상의 여유 일자리를 확보하는 셈입니다. 2024년 1월 기준 400명 고용창출을 완료했습니다.
공사 기간
개발사 소개
HomeFed는 1988년에 설립되었고 25년이상의 성공적인 커뮤니티 개발 실적을 보유한 개발사이며, 샌디에고 지역에서 이미 2건의 성공적인 EB-5 프로젝트 실적을 가지고 있습니다. 또한 샌디에고 다운타운에서 15마일 거리에 위치한 Otay Ranch는 미국에서 가장 큰 개발 커뮤니티 중 하나입니다. 개발사의 모회사 Jefferies Financial Group은 뉴욕증권거래소에 상장된 세계적인 투자은행 회사입니다.
미국 투자이민 프로젝트 비교표
* 표 안의 프로젝트명을 누르면 해당 페이지로 이동합니다.
| 프로젝트명 | Four Seasons Surf Club Residence 마이애미 포시즌스 서프 클럽 레지던스 |
Yellowstone Club Phase II 옐로우스톤 클럽 페이즈 II |
Cota Vera 2 코타베라 2 |
Bishop Arts Mezzanine Fund, LP 달라스 비숍 아츠 아파트 |
Hutchinson Island Apartments 조지아주 사바나 허친슨 아일랜드 주상복합 아파트 |
SRC Fund VI-EV Auto Parts Manufacturing Plant 조지아주 아진 USA 6차 자동차 부품 생산 공장 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 투자 지역 | Miami, Florida | Big Sky, Montana | Chula Vista, California | Dallas, Texas | Savannah, Georgia | Bulloch County, Georgia |
| 프로젝트 개발사 | Fort Partners | CrossHarbor | HomeFed LLC (a/k/a HomeFed Corporation) | The Shelter Companies, LLC | Daniel Corp. | Joon Georgia, Inc. d/b/a Ajin Georgia |
| 리저널센터 | EB-5 Southeast RC | Northern Rockies Regional Center | Discovery California LLC | Civitas Texas Regional Center | EB-5 Capital | Southeast Regional Center |
| 총 사업 비용 | $1,035,000,000 | $983,200,000 | $779,057,724 | $27,800,000 | $108,800,000 | $312,356,776 |
| 개발사 투자금 | $582MM(56.2%) | $583MM(59.32%) | $312MM(40%) | $8.8M(48%) | $25.5M(23%) | $48M~55M (약 16%) |
| 선순위 대출 | $321MM(31%) | EB-5 자금 | $216MM(28%) | $2.28M(8%) | $43.3M(40%) | $81.1M(25%)/ $30M~59.4M (약 17%) |
| EB-5 자금 | $132MM(12.8%) | $400MM(40.68%) | $249MM(32%) | $16.8M(60%) | $40M(37%) | $40M~79.2M (약 23%) |
| 투자금/행정비 | $800,000 + $70,000 |
$800,000 + $80,000 |
$800,000 + $70,000 |
$800,000 + $60,000 |
$800,000 + $70,000 |
$800,000 + $80,000 |
| 모집 인원 | 165명 | 500명 | 312명 | 29명 | 50명 | 99명 |
| 고용 창출 | 6,998명 | 8,610명 | 4,709명 | 358명 | 1,266명 | 2,175명 |
| 대출기간/연장 | 4년 (연장 option: 1년씩 2회) [최대 6년] |
3+1+1+1+1 (총 4회 연장가능) |
3+1 (option) |
5+1+1 | 5년 (연장 option: 1년씩 2회) |
5+1 (최대 6년) |
| 연이율 | 연 0.25% | 연 0.25% (3차 연장부터 연장시 0.5%) |
연 0.25% (연장시 0.75%) | 연 1% | 연 0.5% | 연 0.25% |
| 안전장치 | 1순위 담보 (타워 3) |
프로젝트 자산 전체 1순위 담보 |
개발사의 추가 소유 토지 1순위 담보, 완공보증 |
부동산 소유사의 지분에 따른 권리 담보과 현금 수익 | 개발사의 완공보증 | 기계류에 담보 (UCC) 설정 예정 / 모기업인 아진 산업과 대표이사 개인의 이중 융자금 상환 보증 |
| 상환 전략 | 레지던스 분양 | 주택 분양 / 재융자 | 임대수익 및 토지/주택 매각 | 매각 / 건설 후 자본 재구성 |
재융자 / 매각 | 사업 수익 / 기계류에 설정된 담보 현금화 가능 |
| 공사 완공 예정 |
Tower 1 - 2024년 2분기 Tower 2 - 2025년 3분기 Tower 3 - 2025년 4분기 |
공사 이미 착공, 2027년 전체 완공 예정 |
공사 이미 착공, 2030년 모든 단지 완공 예상 |
공사 이미 착공, 2024년 3분기 | 2025년 3분기 | 2024년 2분기 |
| 장점 | 포시즌스 브랜드 최고급 레지던스, 전체 53 유닛 중 75% 선매매 계약 완료, 필요 고용창출 이미 완료, 타워 3에 선순위 담보 설정, I-526E 거절 시 전액 환불보증 |
RURAL 프로젝트로 빠른 이민국 진행, 1순위 담보권, 공사 이미 착공, 완공 보증, I-526E 거절 시 전액 환불보증 |
1순위 담보권, 개발사 완공보증, I-526E 거절시 환불보장, 투자금 확보, 짧은 투자기간, 높은 자기자본비율, 인허가 완료, 공사 이미 착공 |
프로젝트의 모든 자본 확정, I-956F 승인, 공사 이미 착공, 완공 보증 |
사바나 경제 개발청의 대규모 경제 개발 계획의 일환, EB-5 조달총액 10%로 I-526E 거절 시 환불 보장 |
RURAL TEA 프로젝트로 빠른 이민국 진행, 한국 모기업과 대표이사 개인의 이중 융자금 상환 보증, 현대 자동차 투자, 연방 인플레이션 보호법 40억불 택스 크레딧 |
월요일~금요일 오전 9시~오후 6시 방문상담 / 주말 및 공휴일 예약시 상담 가능
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