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빠른 이민국 심사
(I-956F 승인 + Rural 프로젝트)
EB-5 자금
선순위
1순위 담보권

프로젝트 정보

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프로젝트 명	하와이 콜로아 빌리지 (Hawaii Koloa Partners, LP)
투자 지역	Koloa, Hawaii
리저널 센터	Hawaii Islands EB-5 Regional Center, LLC
개발사	Concentric Development Group LLC
사업 내용	1차 개발 - 60개 주거용 콘도 유닛, 50,000sq.ft 상용 부동산 개발 2차 개발 - 99개 주거용 콘도 유닛(이 중 37개 유닛만 EB-5 자금 유용)
총 사업 비용	$109,165,708
선순위 대출	$25,000,000(22.9%, American Savings Bank Loan, KV Retail Project에서 선순위)
개발사 투자금	$49,785,705(45.6%)
EB-5 자금	$34,400,000(31.5%, KV Residential Project & SKT Project 99채 중 37채만에서 선순위)
투자금/행정비	$800,000/$70,000
총 투자자	43명
고용창출	총 941명 (투자자당 21.8명)
대출 기간/연장	3 + 1 (2025년 1월 투자기간 개시 예정)
이자율	연 0.25%
안전 장치	해당 부동산에 대한 1순위 담보권
상환 전략	주거 부동산 판매 수익
공사 일정	2022년 2분기 공사 시작, 2026년 4분기 공사 완공 예정
장점	빠른 이민국 심사(Rural 프로젝트 우선 심사), EB-5 자금이 선순위 대출의 일부, 주택 자산에 대한 1순위 담보권, 짧은 투자 기간, 하와이의 뜨거운 주택 부동산 시장, 지역 내 최초 주택 단지 개발로 지역 정부의 강력한 지원

프로젝트 소개

콜로아 빌리지 프로젝트는 하와이의 카우아이 섬에 처음으로 규모 있는 주거 복합 개발을 진행하는 사업으로 강력한 주 정부의 후원을 받습니다. 이 프로젝트는 60개 주거용 콘도 유닛(KV Residential Project)과 50,000 sq.ft에 달하는 상용 부동산(KV Retail Project) 개발(1차, Phase I)과 순차적으로 1차 개발 후에 99개 주거용 콘도 유닛(SKT Project, 그중에서 37유닛만 EB-5 자금 사용, 2차, Phase II) 개발을 모두 포함하는 부동산 개발입니다.

카우아이 섬은 하와이 열도 중 최북단에 위치한 가장 오래된 섬으로, 하와이의 섬 중 네 번째로 큰 섬입니다. 카우아이 섬은 푸른 바다에 떠 있는 청록의 보석과 같다 하여 태평양의 진주라는 별명으로 불립니다. 카우아이 섬의 70%는 국립공원, 농장 지역, 휴양 지역 등을 포함한 녹림으로 이루어져 있어서, 가든 아일랜드라고도 불립니다. 카우아이 섬의 웅장한 협곡과 원시림, 황홀한 폭포수, 그리고 광대한 해변을 아우르는 자연 경관은 70여 편의 할리우드 영화의 촬영지가 되거나 그 모티브가 되었습니다. 그중 잘 알려진 몇 편만 들어보면, '킹콩', '쥬라기 공원', '캐리비언의 해적' 등입니다.

카우아이 섬 남쪽 해안에 위치한 대규모 농장(플랜테이션) 타운인 콜로아에 개발되는 콜로아 빌리지는 다양한 소매상점들과 97유닛의 거주 부동산을 개발하는 프로젝트로 카우아이 섬에서는 처음 시도되는 종류의 부동산 개발이기 때문에 지역 정부와 주민들에게 강력한 호응과 지원을 받고 있습니다. 하와이 전반적으로 뿐 아니라 카우아이 섬의 인구도 계속 증가하는 추세여서, 미 부동산 전문 회사 레드핀에서 2019년 실행한 조사에 의하면 카우아이 섬은 2025년까지 50,155유닛의 주거 부동산이 더 필요하며, 그 중 카우아이 카운티에만도 4,281유닛이 필요하다고 합니다.

I-956F 승인

하와이 콜로아 빌리지 프로젝트는 2024년 8월 20일 I-956F 승인을 받았습니다. 2024년 3월 29일 I-956을 접수한 지 5개월 만에 승인을 받았습니다. I-956F의 평균 심사 기간이 1년 이상이 걸리는 것을 고려하면 빠른 승인이며, 또한 Rural 지역이기 때문에 I-526E의 심사 기간 및 이민 비자 수속 또한 단축됩니다.

자본 구조

총 사업비	$109,165,708
은행 대출	$25,000,000(22.9%)
EB-5 선순위 대출	$34,400,000(31.5%)
개발사 투자금	$49,785,705(45.6%)

출구 전략

EB-5 대출 기간은 3 +1년이며, 대출 시작은 2025년 1월로 예정되어 있습니다. EB-5 투자자들의 원금 상환은 개발한 주거 부동산의 분양금 에서 충당될 것이며, 2026년 4분기에 프로젝트가 완공되면 프로젝트의 가치가 $47.15MM로 상승될 예정입니다. 현재 프로젝트 공사에 대한 모든 자금 조달이 확정되어 있습니다.

고용 창출

공사 기간

모든 건설 허가와 권리 승인이 획득되었으며, 상점 건설은 95% 완성되어 2024년 3분기에 완공 예정입니다. 콜로아 빌리지의 완공된 상점에는 다양한 가계들이 입점해 있습니다. 콜로아 빌리지의 거주 부동산 유닛은 2024년 3분기에 공사 시작, 2026년 4분기에 완공 예정입니다.

완공 보증

개발사에서 무조건 완공보증을 제공하며, 추가로 완공보증을 하는 회사에서의 부정행위가 판명되는 경우 개발사의 책임자 개인이 재정적 책임을 부담하는 추가 보증도 제공합니다.

개발사 소개

개발사인 콘센트릭 디벨롭먼트 그룹 & MAS 리얼 이스테이트 투자사의 창립자인 마이크 세르파 대표는 부동산 개발과 주거 부동산 건축 분야에 30년 이상의 경험을 쌓아 왔으며, 그가 지금까지 개발한 부동산의 가치는 30억 불 이상으로 주거 부동산만 2,500유닛 이상을 포함하고 있습니다. 북가주 건축협회에서 다수의 상을 수상했으며, 캘리포니아에서 계속 활발한 개발 활동을 하고 있습니다. 더불어, 2017년 카우아이로 이주하여 콜로아 빌리지 개발을 비롯해 카우아이 섬의 다양한 부동산 개발에 힘쓰고 있습니다.

정부의 지원

하와이 주, 카우아이 카운티의 개발처 (Department of Planning)에서는 공식 문서를 통하여 콜로아 빌리지와 그 후속 프로젝트인 사우스 콜로아 타운 프로젝트가 인구 증가에 미치지 못하는 카우아이 카운티의 중저가 주택 공급 부족 해소에 지대한 도움이 될 것으로 예상하며, 프로젝트에 대한 지역 정부의 성원을 표했습니다. 그뿐만 아니라 개발자 인 마이클 세르파 대표에 대한 신뢰와 후원의 뜻도 밝히고 있습니다.

미국 투자이민 프로젝트 비교표

* 표 안의 프로젝트명을 누르면 해당 페이지로 이동합니다.

프로젝트명	Cota Vera 2 샌디에이고 코타베라2 행정비 1억원 후불제	Four Seasons Surf Club Residence 마이애미 포시즌스 서프 클럽 레지던스	Hawaii Civitas Fund, LP 하와이 시비타스 펀드 Rural	Hawaii Koloa Partners, LP 하와이 콜로아 빌리지 Rural	EB5AN One Tampa 플로리다 원 탬파	Yellowstone Club Phase II 옐로우스톤 클럽 페이즈 II Rural
투자 지역	Chula Vista, California	Miami, Florida	Lihue, Hawaii	Koloa, Hawaii	Tampa Bay, Florida	Big Sky, Montana
프로젝트 개발사	HomeFed LLC (a/k/a HomeFed Corporation)	Fort Partners	Silverwest Kauai Property, LLC	Concentric Development Group LLC	Kolter	CrossHarbor
리저널센터	Discovery California LLC	EB-5 Southeast RC	Advantage America Hawaii Regional Center, LLC	Hawaii Islands EB-5 Regional Center, LLC	EB5AN Southeast Regional Center LLC	Northern Rockies Regional Center
총 사업 비용	$779,057,724	$1,035,000,000	$202,900,000	$109,165,708	$313,100,000	$983,150,000
개발사 투자금	$312MM (40%)	$582MM (56.2%)	$52.9MM (26%)	$49.8MM (45.6%)	$67.6MM (22%)	$583MM (59.31%)
선순위 대출	$216MM (28%)	$321MM (31%)	$150MM (74%, EB-5 자금 100MM 포함)	$25MM (22.9%)	$104MM (33%)	EB-5 자금
EB-5 자금	$249MM (32%)	$132MM (12.8%)	$100MM	$34.4MM (31.5%)	$80MM (26%)	$400MM (40.69%)
투자금/행정비	$800,000 + $70,000	$800,000 + $70,000	$800,000 + $70,000	$800,000 + $70,000	$800,000 + $70,000	$800,000 + $80,000
모집 인원	312명	165명	125명	43명	100명	500명
고용 창출	4,709명	6,998명	1,881명	941명	2,966명	8,610명
대출기간/연장	3+1 (option)	4년 (연장 option: 1년씩 2회) [최대 6년]	4+1+1 (option)	3+1 (option)	3+1 (option)	3+1년 옵션 (총 4회까지 가능)
연이율	연 0.25% (연장시 0.75%)	연 0.25%	연 1%	연 0.25%	연 0.25%	연 0.25% (3차 연장부터 연장시 0.5%)
안전장치	개발사의 추가 소유 토지 1순위 담보, 완공보증	분양 수익에서 EB-5 대출 우선 상환	해당 부동산에 대한 1순위 담보	해당 부동산에 대한 1순위 담보	개발사의 모회사의 대출 상환 보증 (이민국 승인), 완공&자금 조달 보증	프로젝트 소유권 100% 지분에 대한 1순위 담보
상환 전략	임대수익 및 토지 / 주택 매각	레지던스 분양	매각 / 건설 후 재융자	주거 부동산 판매 수익	레지던스 분양 수익 / 43% 선분양 완료	레지던스 분양 / 재융자
공사 완공 예정	공사 이미 착공, 2030년 모든 단지 완공 예상	Tower 1 - 2024년 2분기 Tower 2 - 2025년 3분기 Tower 3 - 2025년 4분기	2026년 3분기	공사 이미 착공, 2026년 4분기 완공 예정	공사 이미 착공, 2027년 3분기 완공 예정	공사 이미 착공, 2026년 3분기 전체 완공 예정
장점	1순위 담보권, 개발사 완공보증, I-526E 거절시 환불보장, I-956F 승인되어 이민국 빠른 수속, 투자금 확보, 짧은 투자기간, 높은 자기자본비율, 인허가 완료, 공사 이미 착공	포시즌스 브랜드 최고급 레지던스, 전체 60 유닛 중 75% 선분양 계약 완료, 필요 고용창출 이미 완료, I-956F 승인되어 이민국 빠른 수속, 완공보증, I-526E 거절 시 전액 환불보증	RURAL 프로젝트로 빠른 이민국 진행, EB-5 자금이 선순위 대출의 일부, 1순위 담보권, 개발사 모회사의 완공 보증, I-526E 거절시 원금 상환 보장, 고용창출 151%, 힐튼 호텔의 $8MM 키머니	RURAL 프로젝트로 빠른 이민국 진행, EB-5 자금이 선순위 대출의 일부, 1순위 담보권, 짧은 투자기간, 하와이의 뜨거운 주택 부동산 시장, 지역 내 최초 주택 단지 개발로 지역 정부의 강력한 지원	이민국의 사전승인 프로그램 (빠른 수속 가능), 모기업의 대출상환 보증, 건설 완공 이행&자금 조달 보증, 43%의 분양 계약 체결 완료, 최고의 위치인 탬파시 중심가에 개발	RURAL 프로젝트 (이민국 우선 심사, 비자 우선 발급), I-526E 거절 시 전액 환불보증, 1순위 담보권, 총 36 유닛 중 17 유닛(48%) 선분양 완료, 공사 이미 착공, 완공 보증 (개발사 모기업)

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