미국투자이민 전문기업 셀레나이민

고용 창출 완료 및
호텔 완공, 성업 중
최고 입지의
최고 호텔
I-956F 승인
(2024년 1월 23일)

프로젝트 정보

컨텐츠게시판
프로젝트 명	라이트스톤 DTLA 메리어트 3차 프로젝트
지역	Los Angeles, California
리저널 센터	Smith Western Regional Center
개발사	Lightstone DTLA LLC
사업 내용	LA 다운타운 메리어트 호텔(744개 객실, 루프탑 클럽, 상가 및 식당가)
총 사업 비용	$539,708,156
선순위 대출	$255,000,000(47%)
개발사 투자금	$172,708,156(32%)
EB-5 총 투자금	$100,000,000(19%)
투자금/행정비	$800,000/$65,000
총 투자자	125명(1차 133명, 2차 19명 완료, 3차 신규 모집)
고용창출	총 5,300명
투자 기간/연장	5년 + 1년 연장 (*만기일 2027. 12. 31 확정)
이자율	연 0.25%
상환 전략	호텔 매각 또는 재융자
공사 일정	공사 완공, 2023년 4월 호텔 오픈ㆍ성업 중
장점	최고 입지에 최고 호텔, 2024년 4월 호텔 오픈ㆍ성업 중, 평균 객실 점유율 90%, 이미 8,700개 이상 고용 창출로 I-829 리스크 없음, I-956F 승인 (2024년 1월 23일)

프로젝트 소개

다운타운 LA 메리어트 Moxy & AC 호텔 (DTLA Marriott Moxy & AC) 호텔은 럭셔리 라이프 스타일 듀얼 브랜드 호텔로 38층 규모로 744개의 객실을 보유하고 있습니다. Moxy와 AC는 메리어트의 두 가지 최상의 라이프스타일 브랜드입니다. Moxy는 젊은 층을 위한 메리어트의 최신 부티크 호텔 브랜드이며, AC는 스타일리시하고 효율적인 경험을 위하여 미적 디테일을 제공하는데 역점을 둔 브랜드입니다. 이 호텔은 7개의 행사장과 1,083m²의 이벤트 공간, 4,934m²의 식음료장을 포함 약 6,300m² 이상의 활용 가능한 공용 공간, 조경이 있는 수영장 데크와 바, 브라질 스테이크 레스토랑, 숯불 화로 레스토랑, 일식 레스토랑 등의 시설을 자랑합니다.

프로젝트 특징

DTLA 메리어트는 로스앤젤레스 시내 최상의 위치에 있는 럭셔리 호텔임에도 불구하고, 2022년 EB-5 규정에 따른 새로운 USCIS 연방 고용촉진지구(TEA) 구역 지정에 지정되었습니다. 로스앤젤레스 시정부로부터 약 4,850만 달러의 지원을 받으며, 메리어트사도 1,200만 달러에 이르는 투자를 했습니다. 경제전문가들이 측정에 의하면 총 8,726개의 일자리가 창출될 예정으로, 2023년 기준으로 이미 8,700개 이상의 고용이 창출되었기 때문에 I-829의 리스크가 없습니다. 게다가 현재 호텔이 성업 중으로 운영에 관련된 고용이 지속적으로 발생하고 있어서 고용의 수는 증가하고 있습니다. 창출된 일자리 수의 분배는 기존에 운영 중인 두개의 EB-5 펀드와 공유할 것입니다. 이러한 사전 할당 효과를 줌으로서 이 경제 모델로 투자자들은 개인당 약 57개의 일자리 수를 제공받을 수 있을 것으로 예상됩니다. 이미 선순위 대출을 비롯한 전체 자금조달이 완료되었고, 공사는 이미 완공되었으며, 2024년 3월 AC 와 Moxy 브랜드 호텔로 개관하여 현재 성업 중입니다.

자본 구조

총 사업비	$539,708,156
선순위 건설융자	$255,000,000(47%)
EB-5 자금	$100,000,000(19%)
개발사 지분	$172,708,156(32%)
기타(메리어트 Key Money)	$12,000,000(2%)

I-956F 승인

DTLA 프로젝트는 2023년 2월 22일 새로운 EB-5 개혁 및 청렴법에 따라 I-956F(투자 프로젝트 승인 신청) 접수하였으며, 2024년 1월 23일 승인되었습니다.

개발사 소개

개발사인 라이트스톤은 34년 이상 미국의 선도적인 부동산 소유자, 개발사, 투자사 및 자산관리사로서 그 역할을 수행하고 있습니다. 라이트 스톤은 자산의 다각화로 기업구조를 강화해 왔으며, 2014년부터 2022년까지 Standard&Poor Global 신용등급 A+급을 자랑합니다. 라이트스톤 프로젝트를 통해 제출된 모든 투자자의 조건부 영주권 신청은 미국 이민국으로부터 100% 승인되었습니다. 모든 EB-5 자금은 외부 CPA의 감사를 받고 모든 투자 신청은 독립적인 제 3자 변호사가 심사합니다. 라이트스톤도 투자자처럼 각 프로젝트에 자체 자금을 투입하기에 EB-5 투자자와 그 이해관계가 일치합니다.

리저널센터 소개

다운타운 엘에이 메리어트 3차 프로젝트를 관리 운영하는 리저널 센터인 Smith Western Pacific Regional Center LLC는 2015년 미국 이민국에서 Western Pacific Regional Center LLC라는 이름으로 받았는데, 2017년 스테판 스미스 대표가 현재의 Smith Western Regional Center LLC로 이름을 변경하였습니다. 원래 미국 서부 해안 지역의 프로젝트에 집중하다가 네바다와 같은 좀 더 광범위한 지역으로 그 활동을 확장하였기 때문에 사명에서 이를 반영한 것입니다.

미국 투자이민 프로젝트 비교표

* 표 안의 프로젝트명을 누르면 해당 페이지로 이동합니다.

프로젝트명	Four Seasons Surf Club Residence 마이애미 포시즌스 서프 클럽 레지던스	Yellowstone Club Phase II 옐로우스톤 클럽 페이즈 II	Cota Vera 2 코타 베라 2	Bishop Arts Mezzanine Fund, LP 달라스 비숍 아츠 아파트	Hutchinson Island Apartments 조지아주 사바나 허친슨 아일랜드 주상복합 아파트	SRC Fund VI-EV Auto Parts Manufacturing Plant 조지아주 아진 USA 6차 자동차 부품 생산 공장
투자 지역	Miami, Florida	Big Sky, Montana	Chula Vista, California	Dallas, Texas	Savannah, Georgia	Bulloch County, Georgia
프로젝트 개발사	Fort Partners	CrossHarbor	HomeFed LLC (a/k/a HomeFed Corporation)	The Shelter Companies, LLC	Daniel Corp.	Joon Georgia, Inc. d/b/a Ajin Georgia
리저널센터	EB-5 Southeast RC	Northern Rockies Regional Center	Discovery California LLC	Civitas Texas Regional Center	EB-5 Capital	Southeast Regional Center
총 사업 비용	$1,035,000,000	$983,150,000	$779,057,724	$27,800,000	$108,800,000	$312,356,776
개발사 투자금	$582MM(56.2%)	$583MM(59.31%)	$312MM(40%)	$8.8M(48%)	$25.5M(23%)	$48M~55M (약 16%)
선순위 대출	$321MM(31%)	EB-5 자금	$216MM(28%)	$2.28M(8%)	$43.3M(40%)	$81.1M(25%)/ $30M~59.4M (약 17%)
EB-5 자금	$132MM(12.8%)	$400MM(40.69%)	$249MM(32%)	$16.8M(60%)	$40M(37%)	$40M~79.2M (약 23%)
투자금/행정비	$800,000 + $70,000	$800,000 + $80,000	$800,000 + $70,000	$800,000 + $60,000	$800,000 + $70,000	$800,000 + $80,000
모집 인원	165명	500명	312명	29명	50명	99명
고용 창출	6,998명	8,610명	4,709명	358명	1,266명	2,175명
대출기간/연장	4년 (연장 option: 1년씩 2회) [최대 6년]	3+1년 옵션 (총 4회까지 가능)	3+1 (option)	5+1+1	5년 (연장 option: 1년씩 2회)	5+1 (최대 6년)
연이율	연 0.25%	연 0.25% (3차 연장부터 연장시 0.5%)	연 0.25% (연장시 0.75%)	연 1%	연 0.5%	연 0.25%
안전장치	1순위 담보 (타워 3)	프로젝트 소유권 100% 지분에 대한 1순위 담보	개발사의 추가 소유 토지 1순위 담보, 완공보증	부동산 소유사의 지분에 따른 권리 담보과 현금 수익	개발사의 완공보증	기계류에 담보 (UCC) 설정 예정 / 모기업인 아진 산업과 대표이사 개인의 이중 융자금 상환 보증
상환 전략	레지던스 분양	레지던스 분양 / 재융자	임대수익 및 토지/주택 매각	매각 / 건설 후 자본 재구성	재융자 / 매각	사업 수익 / 기계류에 설정된 담보 현금화 가능
공사 완공 예정	Tower 1 - 2024년 2분기 Tower 2 - 2025년 3분기 Tower 3 - 2025년 4분기	공사 이미 착공, 2026년 3분기 전체 완공 예정	공사 이미 착공, 2030년 모든 단지 완공 예상	공사 이미 착공, 2024년 3분기	2025년 3분기	2024년 2분기
장점	포시즌스 브랜드 최고급 레지던스, 전체 53 유닛 중 75% 선매매 계약 완료, 필요 고용창출 이미 완료, 타워 3에 선순위 담보 설정, I-526E 거절 시 전액 환불보증	RURAL 프로젝트 (이민국 우선 심사, 비자 우선 발급), I-526E 거절 시 전액 환불보증, 1순위 담보권, 총 36 유닛 중 17 유닛 (48%) 선분양 완료, 공사 이미 착공, 완공 보증 (개발사 모기업)	1순위 담보권, 개발사 완공보증, I-526E 거절시 환불보장, 투자금 확보, 짧은 투자기간, 높은 자기자본비율, 인허가 완료, 공사 이미 착공	프로젝트의 모든 자본 확정, I-956F 승인, 공사 이미 착공, 완공 보증	사바나 경제 개발청의 대규모 경제 개발 계획의 일환, EB-5 조달총액 10%로 I-526E 거절 시 환불 보장	RURAL TEA 프로젝트로 빠른 이민국 진행, 한국 모기업과 대표이사 개인의 이중 융자금 상환 보증, 현대 자동차 투자, 연방 인플레이션 보호법 40억불 택스 크레딧

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