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프로젝트 정보
| 프로젝트 명 | 라이트스톤 DTLA 메리어트 3차 프로젝트 |
|---|---|
| 지역 | Los Angeles, California |
| 리저널 센터 | Smith Western Regional Center |
| 개발사 | Lightstone DTLA LLC |
| 사업 내용 | LA 다운타운 메리어트 호텔(744개 객실, 루프탑 클럽, 상가 및 식당가) |
| 총 사업 비용 | $539,708,156 |
| 선순위 대출 | $255,000,000(47%) |
| 개발사 투자금 | $172,708,156(32%) |
| EB-5 총 투자금 | $100,000,000(19%) |
| 투자금/행정비 | $800,000/$65,000 |
| 총 투자자 | 125명(1차 133명, 2차 19명 완료, 3차 신규 모집) |
| 고용창출 | 총 5,300명 |
| 투자 기간/연장 | 5년 + 1년 연장 (*만기일 2027. 12. 31 확정) |
| 이자율 | 연 0.25% |
| 상환 전략 | 호텔 매각 또는 재융자 |
| 공사 일정 | 2022년 12월 완공, 호텔 오픈 예정 |
| 장점 |
최고 입지에 최고 호텔, 호텔 완공으로 5,300개 일자리 창출 이미 완료, 추가 2,800개 창출 예상으로 I-829 리스크 없음, 빠른 원금 상환 프로젝트 |
프로젝트 소개
다운타운 LA 메리어트 Moxy & AC 호텔 (DTLA Marriott Moxy & AC) 호텔은 럭셔리 라이프 스타일 듀얼 브랜드 호텔로 38층 규모로 744개의 객실을 보유하고 있습니다. Moxy와 AC는 메리어트의 두 가지 최상의 라이프스타일 브랜드입니다. Moxy는 젊은 층을 위한 메리어트의 최신 부티크 호텔 브랜드이며, AC는 스타일리시하고 효율적인 경험을 위하여 미적 디테일을 제공하는데 역점을 둔 브랜드입니다. 이 호텔은 7개의 행사장과 1,083m²의 이벤트 공간, 4,934m²의 식음료장을 포함 약 6,300m² 이상의 활용 가능한 공용 공간, 조경이 있는 수영장 데크와 바, 브라질 스테이크 레스토랑, 숯불 화로 레스토랑, 일식 레스토랑 등의 시설을 자랑합니다.
프로젝트 특징
DTLA 메리어트는 로스앤젤레스 시내 최상의 위치에 있는 럭셔리 호텔임에도 불구하고, 2022년 EB-5 규정에 따른 새로운 USCIS 연방 고용촉진지구(TEA) 구역 지정에 지정되었습니다. 로스앤젤레스 시정부로부터 약 4,850만 달러의 지원을 받으며, 메리어트사도 1,200만 달러에 이르는 투자를 했습니다. 경제전문가들의 측정에 의하면 총 8,726개의 일자리 중 5,316개가 이미 창출 되었습니다. 창출된 일자리 수의 분배는 기존에 운영 중인 두개의 EB-5 펀드와 공유할 것으로 예상되며, 이 펀드의 투자자들은 회사의 다른 투자자들 보다 우선하여 일자리 수를 할당 받을 가능성이 높습니다. 이러한 사전 할당 효과를 줌으로서 이 경제 모델로 투자자들은 개인당 약 57개의 일자리 수를 제공받을 수 있을 것으로 예상됩니다. 이미 선순위 대출을 비롯한 전체 자금조달이 완료되었고, 공사는 마무리 단계이며 2022년 12월 호텔의 개관을 앞두고 있습니다.
자본 구조
| 총 사업비 | $539,708,156 |
|---|---|
| 선순위 건설융자 | $255,000,000(47%) |
| EB-5 자금 | $100,000,000(19%) |
| 개발사 지분 | $172,708,156(32%) |
| 기타(메리어트 Key Money) | $12,000,000(2%) |
개발사 소개
개발사인 라이트스톤은 34년 이상 미국의 선도적인 부동산 소유자, 개발사, 투자사 및 자산관리사로서 그 역할을 수행하고 있습니다. 라이트 스톤은 자산의 다각화로 기업구조를 강화해 왔으며, 2014년부터 2022년까지 Standard&Poor Global 신용등급 A+급을 자랑합니다. 라이트스톤 프로젝트를 통해 제출된 모든 투자자의 조건부 영주권 신청은 미국 이민국으로부터 100% 승인되었습니다. 모든 EB-5 자금은 외부 CPA의 감사를 받고 모든 투자 신청은 독립적인 제 3자 변호사가 심사합니다. 라이트스톤도 투자자처럼 각 프로젝트에 자체 자금을 투입하기에 EB-5 투자자와 그 이해관계가 일치합니다.
리저널센터 소개
다운타운 엘에이 메리어트 3차 프로젝트를 관리 운영하는 리저널 센터인 Smith Western Pacific Regional Center LLC는 2015년 미국 이민국에서 Western Pacific Regional Center LLC라는 이름으로 받았는데, 2017년 스테판 스미스 대표가 현재의 Smith Western Regional Center LLC로 이름을 변경하였습니다. 원래 미국 서부 해안 지역의 프로젝트에 집중하다가 네바다와 같은 좀 더 광범위한 지역으로 그 활동을 확장하였기 때문에 사명에서 이를 반영한 것입니다.
미국 투자이민 프로젝트 비교표
* 표 안의 프로젝트명을 누르면 해당 페이지로 이동합니다.
| 프로젝트명 | Civitas Aspen Fund, LP 아스펜 Civitas 테라스 앳 트리팜 |
HYBAR 아칸소주 하이바 친환경 제철소 |
JF34 Alpine Landing 보이시 알파인 랜딩 타운하우스 |
JF35 Jersey Avenue Apartment 뉴저지주 뉴브런즈윅 저지 애비뉴 아파트 |
Cota Vera 샌디에고 종합주택단지 |
Utopia Living Apartment 뉴욕 퀸즈 고층 아파트 |
Four Seasons Hotel & Residence 뉴올리언스 포시즌스 호텔 &레지던스 |
DTLA Marriott Hotels DTLA 메리어트 호텔 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 투자 지역 | Basalt, Colorado | Mississippi County, Arkansas | Boise, Idaho | New Brunswick, New Jersey | San Diego, California | Queens, New York |
New Orleans, Louisiana | Los Angeles, California |
| 프로젝트 개발사 | Realty Capital | Global Principal Partners LLC | McCarthy Homes & Montgomery Street Partners | Accurate Builders | HomeFed Corporation | Utopia Realty, L.L.C. and Mays Associates, L.L.C. | Carpenter & Company, Inc. | Lightstone DTLA L.L.C. |
| 리저널센터 | KCI Colorado Regional Center | Pine State Regional Center | EB5 Capital | EB5 Capital | Discovery California | Manhattan Regional Center | Pathways Regional Center | Smith Western Regional Center |
| 총 사업 비용 | $68,900,000 | $609,688,000 | $37,400,000 | $193,900,000 | $909,628,660 | $734,000,000 | $607,500,000 | $539,708,156 |
| 개발사 투자금 | $18.1M(26%) | $130.8M(21%) | $7.5M(20%) | $51M(26%) | $738.6M(81%) | $176.3M(24%) | $207.7M(34.2%) | $172.7M(32%) |
| 선순위 대출 | $20.4M(30%) | $399.6M(66%) | $12.3M(33%) | $81.3M(42%) | 없음 | $302.9M(41%) | $245.5M(40.4%) | $255M(47%) |
| EB-5 자금 | $30.4M(44%) | $79.2M(13%) | $17.6M(47%) | $61.6M(32%) | $171M(19%) | $254.3M(35%) | $120M(19.8%) | $100M(19%) |
| 투자금/행정비 | $800,000 + $65,000 | $800,000 + $75,000 | $800,000 + $70,000 | $800,000 + $70,000 | $800,000 + $60,000 | $800,000 + $70,000 | $800,000 + $60,000 | $800,000 + $65,000 |
| 모집 인원 | 38명 | 99명 | 22명 (마감임박) |
77명 | 268명 (마감 임박) |
최대 328명 | 150명 | 125명 (1차 133명/2차 19명/3차 신규) |
| 고용 창출 | 468명 | 4,752명 | 475명 | 1,073명 | 4,038명 | 5,372명 | 4,443명 | 5,300명 |
| 대출기간/연장 | 5년 (연장 option: 1년씩 2회) [I-829 접수 시 연장 불가] |
5년 (연장 option: 1년씩 3회) |
5년 (연장 option: 1년씩 2회) [원금상환 예상시기 2028년 1분기] |
5년 (연장 option: 1년씩 2회) [원금상환 예상시기 2028년 2분기] |
5년 (연장 option: 3개월씩 8번) [I-829 접수 시 연장 불가] |
5년 (연장 1년) |
5년 (연장 option: 1년+1년+1년) (대출만기일확정 2027년 12월 20일) |
5년(연장 1년) (*만기일 2027년 12월 31일 확정/모두 적용) |
| 연이율 | 연 2% | 연 0.5% | 연 0.5% | 연 0.5% | 연 0.25% (연장시 0.75%) |
연 1% (프로젝트 완공 후 3%) [완공일 기준 : 2024.7.2 or 입주확인서] |
연 0.25% | 연 0.25% |
| 안전장치 | 1순위 담보 | 차주의 주식담보 1순위 및 사업운영계좌담보 | 2순위 담보 | 2순위 담보 | 개발사 소유 토지의 1순위 신탁 담보권 |
차주의 회원지분담보 및 프로젝트에 담보(UCC) | 2순위 담보권 | 완공으로 호텔 가치 상승 & 2023년 8월 재융자 예정 |
| 상환 전략 | 매각 / 재융자 | 운영수익 및 추가자금조달 | 매각 / 재융자 | 매각 / 재융자 | 토지 및 주택 매각 / 상가 및 임대아파트 수익 | 재융자 / 임대소득 | 호텔수익 / 콘도분양수익권리 100% 투자자 양도 | 호텔 매각 또는 재융자 |
| 장점 | RURAL TEA 프로젝트로 빠른 이민국 진행, 세계적인 관광지 위치, 투자금 상환 실적 보유한 Civitas 그룹 운영 |
RURAL TEA 프로젝트로 빠른 이민국 진행, 아칸소 주정부와 연방정부의 든든한 지원, 신뢰할 수 있는 Pine State 리저널센터가 관리 |
주택 수요가 높은 지역, 신뢰할 수 있는 개발사의 완공 보증, 원금상환 실적 보유한 리저널센터 |
뉴저지주 상업 중심지, 임대수요 풍부, 신뢰할 수 있는 개발사의 완공 보증, 원금상환 실적 보유한 최고의 리저널센터 |
1차 프로젝트 100% 주택 분양완료, 5년 만기 후 원금 상환, 높은 개발사 지분, 담보권 1순위 |
프로젝트 완공 후 연 3% 투자 수익, I-526E 거절 시 전액 환불보증, 투자금 상환 경력의 믿을 수 있는 리저널센터 |
세계적인 호텔 포시즌스 브랜드 가치, 공사완료로 고용창출 완료되어 I-829 리스크 없음 |
LA 최고 입지, 호텔 완공으로 일자리 창출 완료, 추가 2,800개 창출 예상으로 I-829 리스크 없음, 빠른 원금 상환 |
월요일~금요일 오전 9시~오후 6시 방문상담 / 주말 및 공휴일 예약시 상담 가능
(주)셀레나이민 (미국투자이민 전문기업) / 서울 강남구 역삼로 25길 28 지산빌딩 3층 / 대표전화 : 02)501-0540 / FAX : 02)501-0541 E-Mail : visa@selenaimin.com / 사업자등록번호 : 358-86-00316 / 대표이사 : 최여경 [관리자모드]
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