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공지사항
[유럽] 주택 가격의 지속적 상승으로 인한 포르투갈의 높은 부동산 가치와 수익률
2017.05.15




포르투갈의 주택 가격은 경제 여건이 개선되는 가운데 지속적으로 강세를 보이고 있다. 포르투갈의 부동산 가격은 2016 년 10 월에 3.84 % (실질 기준 2.97 %) 상승하여 통계에 의해 발표 된 수치를 기준으로 평균 평방 피트 당 1,081 유로 (US $ 1,130)로 상승하였다. INE에 따르면 3 년간의 경기침체 이후 포르투갈의 주택 가격은 2014 년에 회복하기 시작하였다. 


포르투갈에서 수도권 부동산 가격은 평방. m 당 € 1,308 (US $ 1,367)의 평균에 10 월 2016 년까지 2.59 % (실질 1.72 %) 전년 대비 상승하였다.

주택 가격은 전국 24 개 도시 지역에서 상승하였다. 2016 년 10 월까지 산타 마리아 다 페라 ( 12.2 %)가 가장 높았고 Oeiras (10.4 %), Barcelos (10.4 %), Odivelas (9.9 %), Porto (9.7 %), Villa Franca de Xira (9.6 % %) 카이스 (8.1 %), 리아 (7.8 %) 에서 Loures (7.7 %), 및 아마도 라 (7.6 %) 순으로 집계되었다.


그리고 가장 높은 집값 상승율을 보이는 지역으로는 신트라 (6.6 %), 투발 (6.5 %), Gondomar (6.2 %), 마이 (6.2 %), 알마다 (6 %), 보아 (5.3 %), 빌라 노바 데 Famalicao (5.1 %), Seixal (5.1 %) 순 이었다.


반면에 Vila Nova de Gaia (4.2 %), Funchal (3 %), Braga (2.2 %), Guimaraes (0.9 %), Coimbra (0.1 %) 등에서 주택 가격이 소폭 하락한 것으로 나타났다 .


속성 유형별 분석:

플랫 가격은 2016 년 10 월에 3.31 % (실질 기준으로 2.44 %) 상승.

빌라 가격은 2016 년 10 월에 4.77 % (실질적으로 3.89 %) 상승.


포르투갈의 부동산 수요는 골든비자 프로그램으로 인해 급증하고 있다. INE에 따르면 총 거래는 2016 년 3 분기에 전년 대비 15.8 % 증가한 31,535 대에 달하였다. 부동산 회사 인 Ideal Homes Portugal의 크리스 화이트 (Chris White)는 "부동산 시장은 다시 한번 호황을 누리고 있다."고 말했다. 


그러나 2017 년에 고액 부동산에 대한 세금을 인상하여 연금 및 근로자 급여를 인상하려는 계획에 따라 고급 부동산 시장의 전망은 불투명하다. 포르투갈의 외국인 소유권에 대한 제한은 없으며 거래 비용은 일반적으로 낮다. 포르투갈은 최저 € 500,000 상당의 재산을 사는 비 EU 시민들에게 5 년 거주 허가를 부여한다. 허가증은 소지자가 솅겐 (Schengen) 국가에서 여행하거나 공부할 수 있다. 그리고 해당 비자 소지자는 5 년 후에 영주권을 신청할 수 있다.



코스타 대통령의 재산세 인상 계획


안토니오 코스타 (Antonio Costa) 대통령은 최근에 2017 년에 더 높은 연금과 주정부 근로자들의 봉급을 지불하기 위해 부동산에 대한 간접세와 과세가 부과 될 것이라고 제안했다. 제안된 세법은 시장 가치가 600,000 유로 이상인 고 가치 자산 만 포함한다. 그러나 많은 사람들이 그러한 제안에 반대하고 있다.


포르투갈 리스본에 있는 포르투갈 가족 비즈니스 협회의 피터 빌라 왁스 (Peter Villax)는 "재산세 인상을 통해 공무원에게 돈을 돌려주는 것은 투자자들의 적극적 투자를 제한하는 조치이다.” "우리는 포르투갈에 대한 대단히 필요한 투자자들의 신뢰를 떨어뜨리는 정책이 아니라 성장을 촉진시키는 조치가 필요하다."라고 말했다.


포르투갈의 부동산 가격은 최고 수준 이하로 유지된다.


포르투갈의 모든 지역은 2007 년 말부터 상당한 주택 가격 하락을 겪었다. 2009 년의 회복에도 불구하고 주택 가격은 2010 년 4 분기에 다시 하락하기 시작했다. 가격은 2014 년 4 분기에 Yoy House의 13 분기 연속 회복하기 시작했다. 2015년에는 주택 가격이 전년 동기 대비 4.5% 상승하기 시작하였다.


포르투갈의 부동산 시장이 현재 호황을 누리는 이유로는 지난 15년간 평균 0.2 성장한 경제 성장 둔화 때문으로 분석된다. 


포르투갈 재산은 아주 싸다.



포르투갈의  주택 가격과 1 인당 GDP 비율  은 Global Property Guide 조사 ( 표 참조 )에 따르면 유럽에서 가장 낮은 수준이다. 평방 미터 가격으로 포르투갈은 Global Property Guide 조사 ( 표 참조 )에 따르면 유럽의 도시 중심 부동산 가격이 가장 낮다.


리스본의 임대 수익률이 가장 좋은 편




Lisboa 아파트는 2016 년 9 월 의 Global Property Guide 임대 수익률 조사 에 따르면 5.4 %에서 6.2 %에 이르는 우수한 임대 수익률을 계속 유지하고 있다. 임대 수익률은 집주인으로 얻을 수있는 총 수익률이다. 소규모 아파트는 가장 수익성이 높다. 50 평방 미터. 리스본의 아파트는 임대료가 6.32 % 인 반면 250 평방 미터. 아파트는 단지 4.5 %의 임대 수익을 얻을 수 있다. 2016 년 9 월에는 리스보아 (Lisboa)의 별장에서 임대료가 5.45 %에서 6.05 %로 올랐으며, 다시 빌라가 커질수록 수익률이 낮아지는 경향이 있다.


Algarve의 아파트의 총 임대료 수익은 보통이며, 2016 년 9 월 3.5 %에서 3.8 %에 이른다. Algarve 빌라의 임대 수익률은 2.84 %에서 3.04 %로 훨씬 낮다. 리스보아의 아파트 임대료는 평방 미터당 € 12 ~ € 14이다. 2016 년 9 월 한달에 120 평방 미터의 아파트는 월 1,434 유로에 대여 할 수 있다. 리스보아의 빌라는 평방 미터당 € 9 ~ € 11 정도의 임대료로 월 450 평방 미터의 빌라를 임대 할 수 있다.


알가르베 (Algarve)의 아파트 임대료는 평방 미터당 € 4에서 € 6에 이른다. 아파트 월별 임대료는 120 평방 미터에서 약 € 620 정도이다. Algarve에있는 빌라는 약 평방 미터당 € 6에 임대되며, 별장의월별 임대료 수입은 300 sq.m에서 약 € 2,356로 조사되었다. Global Property Guide의 조사에 따르면 리스본은 가격 대비 임대료 측면에서 볼 때 예외적으로 훌륭한 가치를 지닌 것으로 나타났다.


금리는 놀라울 정도로 낮다.



 

주택 담보 대출 금리는 2015 년 10 월 1.23 %, 2014 년 10 월 1.45 %, 2013 년 10 월 1.42 %, 2013 년 10 월 1.42 % 등, 2014 년 10 월 1.04 %로 사상 최저 수준으로 하락했다. 2012 년 10 월 INE에 따르면 이는  2011 년 10 월 1.5 %에서 2014 년 9 월 0.05 %로, 그리고 2016 년 3 월 0.00 %로 유럽 중앙 은행(ECB) 의 최근 금리 인하 때문이기도 하다 .유럽 모기지 연합 (EMF)에 따르면 새로운 모기지 론의 약 93.2 %가 변동 금리 또는 1 년 미만의 초기 이자율 고정을 가지고 있기 때문에 모기지 시장은 이자율 변동에 매우 민감하다 .



모기지 시장의 수축




포르투갈의 모기지 시장은 2000 년 GDP의 41.5 %에서 2012 년 GDP의 65.6 %로 증가했다. 그러나 주택 대출은 지난 5 년 연속 감소했다 (2011 년 -0.5 %, 2012 년 -3 %, 2013 년 -3.6 %, 2014 년과 2015 년 모두 -3.9 %), 그리고 2016 년에 다시 약 3 % 감소 할 것으로 예상된다.


결과적으로 2016 년 주택 담보 대출 시장은 2016 년 GDP의 약 51 %까지 줄어들었다. 매우 낮은 이자율에도 불구하고 주택 대출은 작년 동기 대비 2016 년 10 월에 2.9 % 감소한 957 억 유로를 기록했다.


펜트 업 임대 수요 - 새로운 임대 법


2012 년 8 월 14 일 포르투갈 정부가 통과시킨 법은 집주인에 대한 더 많은 보호와 권리를 부여하였다.  포르투갈 정부는 IMF, ECB 및 유럽 집행위원회 (European Commission)의 780 억 유로 구제 금융 계약 조건 중 하나 인 임대 시장 개혁을 위한 새로운 법적 조치를 승인했다. 


? 새로운 법률은 당사자들이 이전 최소 5 년 기간이 아닌 리스 기간 동안 특정 기간에 동의하도록 허용한다. 계약 기간이 정의되지 않은 경우 리스는 2 년 동안 자동으로 갱신 될 수 있다.

? 임대 가치를 수정하는 절차: 

(1) 집주인은 임차인에게 새 집세를 제안한다. 

(2) 세입자가 반대 제안을 수락하거나 제안한다

(3) 합의가 이루어지지 않을 경우 계약이 종료 될 수 있으며 집주인은 5 년간의 임차료를 보상으로 지급한다. 5 년 동안 작은 임대료 인상으로 과도기적 정권에 들어가는 재정적 어려움을 가진 세입자에게는 면제가 주어진다. 특별 과도기 제도는 65 세 이상 또는 60 %의 장애가있는 임차인에게도 적용된다.

? 이전 법과 마찬가지로 임차인이 사망 한 경우 임대는 배우자, 보통 법 배우자 또는 친척에게 이전되지만 2 년 동안 만 적용된다. 임차인의 수혜자는 동일한 지자체 또는 리스본 및 오 포르토 인근의 지자체에서 구매 또는 임대 한 부동산을 보유 할 수 없다.


새로운 법률은 임대 계약을 해지 할 수 있는 집주인의 능력을 강화하였다.


임차인이 두 번 연속으로 임차료를 지불하지 못하고 세 번째 달이 끝날 때 임차료를 지불하지 않은 경우 임대인은 계약을 해지 할 수있는 권리가 있다.

? 세입자가 1 년에 4 번 (정해진 날짜 이후에 8 일 이상) 지불하지 않으면 임대인은 계약을 해지 할 수 있다.

? 임대인은 최소 2 년 전에 계약을 종료하겠다는 의도를 임차인에게 통보함으로써 계약을 해지 할 수 있다.

? 집주인이 부동산을 철거하거나 작업하기를 원하면 임대를 해지 할 수 있다.


다시 상승하는 건설 활동




최근에는 포르투갈 건설 경기의 회복의 신호가 보이고 있다. 신축 공사의 허가 주거 건수는 2015 년에 8,153 건으로 20.2 % 증가했다. 리스본 (43.6 %), 아 조레스 제도 (37.8 %) 및 알렝 떼호 (37.5 %)는 전년도보다 2015 년에 가족 주택에 대한 주거 허가 수의 증가가 가장 컸다. 노르트라인 (19.5 %), 알가르베 (14.7 %), 센트로 (10.7 %)에서도 큰 폭의 증가세를 보였다.


경제 개선


포르투갈 은행에 따르면 2015 년 경제 성장률은 수출 증가로 1.5 % 증가했다. IMF에 따르면 경제는 올해 1 %, 2017 년에는 1.1 % 성장할 것으로 예상된다.


포르투갈은 3 년간의 긴축 끝에 2014 년 5 월 구제 금융 프로그램을 종료 한 두 번째 유로존 국가였다. 그 전까지는 포르투갈 정부의 부채 상환 능력 부족으로 인해 2011 년 780 억 유로 (886 억 달러) 구제 금융 프로그램을 추진했다.


유럽위원회 (European Commission)에 따르면 포르투갈은 2015 년에도 여전히 GDP의 약 129 %에 달하는 엄청난 공공 부채에 직면 해 있으며 2014 년 GDP의 130.2 %에서 약간 떨어질 것이라고한다. 국가의 공공 부채는 2016 년에는 GDP의 130.3 %, 2017 년에는 GDP의 129.5 %에 이를 것으로 예상된다. 




GDP 대비 재정 적자 규모는 2015 년 GDP의 4.4 %로 전년도 GDP의 7.2 %에서 급격히 감소했다. 유럽 연합 집행위원회 (European Commission)에 따르면 적자 규모는 올해 GDP의 2.7 %와 2017 년의 GDP의 2.2 %로 더 떨어질 것으로 예상된다.


INE에 따르면, 인플레이션은 2015 년 0.5 %로, 1 년 전 0.2 %의 하락에서 나타났다.


포르투갈의 실업률은 2016 년 10 월에 약 10.8 %로 지난해 같은 기간의 12.4 %보다 감소했다. 포르투갈의 실업률은 IMF에 따르면 2011 년에서 2015 년까지 평균 14.1 % 를 기록하였으나 이후 점점 줄어드는 추세에 있다.





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