고객이 추천하는 해외투자이민 No.1 기업 | 미국

짧은 투자 기간
(3+1년)
　
토지에 대한
1순위 담보권
　
완공 보장 /
I-526E 거절시
환불 보장

프로그램 정보

프로젝트명	코타베라 2 (Cota Vera 2)
프로젝트 타입	Otay Ranch 주택 커뮤니티 개발
투자 지역	Chula Vista, California
리저널 센터	Discovery California, LLC
개발사	HomeFed LLC (a/k/a HomeFed Corporation)
총 사업 비용	$779,057,724
개발사 투자금	$312,957,724(40%)
선순위 대출	$216,500,000(28%)
EB-5 자금	$249,600,000(32%)
투자금/ 행정비	$800,000/$70,000
모집 인원	최대 312명
고용창출	총 4,709명(투자자당 15명) * 2024년 1월 : 400명 완료
대출 기간/연장	3년+1년(옵션)
이자율	연 0.25%(연장시 0.75%)
담보	부지내 개발사 소유 토지 1순위 담보권
상환 전략	임대수익 및 토지/주택 매각
안전 장치	개발사의 추가소유 토지 1순위 담보, 완공보증
공사 일정	2026년 1분기 아파트 완공, 2026년 1분기 주택 판매, 2030년 단지 완공 예상
장점	1순위 담보권, 개발사 완공보증, I-526E 거절시 환불보장, 투자금 확보, 짧은 투자기간, 높은 자기자본비율, 인허가 완료

프로젝트 소개

코타베라 2는 샌디에고 교외인 Chula Vista에 주택 커뮤니티를 개발하는 프로젝트로, 총 3,276채유닛을 계획하고 있으며, 단독주택, 고급 임대아파트, 시니어 주거시설 및 도보거리에 중앙광장, 초등학교, 피트니스 시설을 포함한 커뮤니티 시설이 포함되어 있습니다.

코타베라 2 프로젝트는 판매 및 임대용 주택 3,276채를 위한 승인을 받았습니다. 중심에는 20,000 sqft의 상업시설이 들어설 예정이며, 중앙공원, 초등학교, 대형 리저널파크와 자연보호지역도 포함될 예정입니다.

프로젝트 특징

개발사 소유 추가 토지에 대한 1순위 담보가 설정돼 있고, EB-5 자금 3배 이상의 현금흐름을 가지는 안정한 프로젝트입니다. 특히 개발사는 상당한 자기자본을 바탕으로 보수적인 자본구조를 가지고 있으며, 성공적인 프로젝트 경험으로 검증된 회사입니다.
특히, 샌디에고 지역은 매년 3천5백만명의 사람들이 방문하고 있는 미국 전역에서 TOP10에 꼽히고 있는 지역입니다. 특히 아마존, 화이자, 소니, 퀄컴 등 바이오테크, IT 기업들의 영향으로 중간소득을 가진 가구수 증가가 미국 전역에서 1등을 차지했습니다.

자본 구조

총 사업비	$779,057,724
개발사 투자금	$312,957,724 (40%)
EB-5 자금	$249,600,000 (32%)
선순위 대출	216,500,000 (28%)

EB-5 투자자는 개발사가 소유한 다른 토지에 대해 1순위 담보권을 가집니다. EB-5 자금은 홈페드의 브릿지 론을 대체하는 목적이며, EB-5 모집여부에 관계없이 계획대로 프로젝트 진행될 예정입니다. EB-5 자금 3배 이상의 현금흐름을 가지고 있습니다.

개발사 담보 물건
: Village 9 또는 Village 10

감정 대상 부동산	부동산 소유 형태	평가 날짜	가치 평가 결과
Village 2	단독명의	2022년 8월 1일	$23,000,000
Village 8E	단독명의	2022년 8월 1일	$177,200,000
Village 9	단독명의	2022년 8월 1일	$144,000,000
Village 10	단독명의	2022년 8월 1일	$58,000,000

* 감정평가사 : Cushman & Wakefield Western, Inc.

고용창출

총 예상 일자리 수는 4,709명이며 필요 일자리 수는 3,120명으로 투자자당 15개 일자리로 예상하고 있습니다. 이는 50% 이상의 여유 일자리를 확보하는 셈입니다. 2024년 1월 기준 400명 고용창출을 완료했습니다.

공사 기간

개발사 소개

HomeFed는 1988년에 설립되었고 25년이상의 성공적인 커뮤니티 개발 실적을 보유한 개발사이며, 샌디에고 지역에서 이미 2건의 성공적인 EB-5 프로젝트 실적을 가지고 있습니다. 또한 샌디에고 다운타운에서 15마일 거리에 위치한 Otay Ranch는 미국에서 가장 큰 개발 커뮤니티 중 하나입니다. 개발사의 모회사 Jefferies Financial Group은 뉴욕증권거래소에 상장된 세계적인 투자은행 회사입니다.

미국 투자이민 프로그램 비교표

* 표 안의 프로젝트명을 누르면 해당 페이지로 이동합니다.

프로 젝트 명	Four Seasons Surf Club Residence 마이애미 포시즌스 서프 클럽 레지던스	Yellowstone Club Phase II 옐로우스톤 클럽 페이즈 II	Cota Vera 2 코타 베라 2	Bishop Arts Mezzanine Fund, LP 달라스 비숍 아츠 아파트	Hutchinson Island Apartments 조지아주 사바나 허친슨 아일랜드 주상복합 아파트	SRC Fund VI-EV Auto Parts Manufacturing Plant 조지아주 아진 USA 6차 자동차 부품 생산 공장
투자 지역	Miami, Florida	Big Sky, Montana	Chula Vista, California	Dallas, Texas	Savannah, Georgia	Bulloch County, Georgia
프로 젝트 개발사	Fort Partners	CrossHarbor	HomeFed LLC (a/k/a HomeFed Corporation)	The Shelter Companies, LLC	Daniel Corp.	Joon Georgia, Inc. d/b/a Ajin Georgia
리저널 센터	EB-5 Southeast RC	Northern Rockies Regional Center	Discovery California LLC	Civitas Texas Regional Center	EB-5 Capital	Southeast Regional Center
총 사업 비용	$1,035,000,000	$983,150,000	$779,057,724	$27,800,000	$108,800,000	$312,356,776
개발사 투자금	$582MM (56.2%)	$583MM (59.31%)	$312MM(40%)	$8.8M(48%)	$25.5M(23%)	$48M~55M (약 16%)
선순위 대출	$321MM (31%)	EB-5 자금	$216MM(28%)	$2.28M(8%)	$43.3M(40%)	$81.1M (25%) & $30M~59.4M (약 17%)
EB-5 자금	$132MM (12.8%)	$400MM (40.69%)	$249MM(32%)	$16.8M(60%)	$40M(37%)	$40M~79.2M (약 23%)
투자금/ 행정비	$800,000 + $70,000	$800,000 + $80,000	$800,000 + $70,000	$800,000 + $60,000	$800,000 + $70,000	$800,000 + $80,000
모집 인원	165명	500명	312명	29명	50명	99명
고용 창출	6,998명	8,610명	4,709명	358명	1,266명	2,175명
대출 기간	4년 (연장 option: 1년씩 2회) [최대 6년]	3+1년 옵션 (총 4회까지 가능)	3+1 (option)	5+1+1	5년 (연장 option: 1년씩 2회)	5 + 1 (최대 6년)
연이율	연 0.25%	연 0.25% (3차 연장부터 연장시 0.5%)	연 0.25% (연장시 0.75%)	연 1%	연 0.5%	연 0.25%
안전 장치	1순위 담보 (타워 3)	프로젝트 소유권 100% 지분에 대한 1순위 담보	개발사의 추가 소유 토지 1순위 담보, 완공보증	부동산 소유사의 지분에 따른 권리 담보과 현금 수익	개발사의 완공보증	기계류에 담보 (UCC) 설정 예정 / 모기업인 아진 산업과 대표이사 개인의 이중 융자금 상환 보증
상환 전략	레지던스 분양	레지던스 분양 / 재융자	임대수익 및 토지/주택 매각	매각 / 건설 후 자본 재구성	재융자 / 매각	사업 수익 / 기계류에 설정된 담보 현금화 가능
공사 완공 예정	Tower 1 - 2024년 2분기 Tower 2 - 2025년 3분기 Tower 3 - 2025년 4분기	공사 이미 착공, 2026년 3분기 전체 완공 예정	공사 이미 착공, 2030년 모든 단지 완공 예상	공사 이미 착공, 2024년 3분기	2025년 3분기	2024년 2분기
장점	포시즌스 브랜드 최고급 레지던스, 전체 53 유닛 중 75% 선매매 계약 완료, 필요 고용창출 이미 완료, 타워 3에 선순위 담보 설정, I-526E 거절 시 환불 보장	RURAL 프로젝트 (이민국 우선 심사, 비자 우선 발급), I-526E 거절 시 전액 환불보증, 1순위 담보권, 총 36 유닛 중 17 유닛 (48%) 선분양 완료, 공사 이미 착공, 완공 보증 (개발사 모기업)	1순위 담보권, 개발사 완공보증, I-526E 거절시 환불보장, 투자금 확보, 짧은 투자기간, 높은 자기자본비율, 인허가 완료, 공사 이미 착공	프로젝트의 모든 자본 확정, I-956F 승인, 공사 이미 착공, 완공 보증	사바나 경제 개발청의 대규모 경제 개발 계획의 일환, EB-5 조달총액 10%로 I-526E 거절 시 환불 보장	RURAL TEA 프로젝트로 빠른 이민국 진행, 한국 모기업과 대표이사 개인의 이중 융자금 상환 보증, 현대 자동차 투자, 연방 인플레이션 보호법 40억불 택스 크레딧

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미래를 준비하는 사람들