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국내 부동산 시장이 각종 규제로 매력을 잃어가고 있는 사이, 시중에 넘쳐나는 유동자금이 해외 부동산 투자로 활발히 이어지고 있습니다. 해외 부동산을 구입하거나 보유, 임대할 때 발생하는 세금의 경우 이중과세를 방지하고 있기 때문에 해외 부동산을 구입한다고 해서 더 많은 세금을 내는 것도 아니며, 국내에서 세금을 낼 때 해외에서 발생한 세금을 공제한 후 남은 금액만 내면 됩니다. 해외 부동산의 임대수익과 시세차익과 해외 부동산의 더 큰 매력은 환율 변동에 따라 수익금이 늘어날 수 있다는 점이 매력적입니다.

투자자가 알아야 할 사항 미국 - 캘리포니아 주거용 미국 - 뉴욕 주거용

미국 - 상업용 호주 포르투갈

투자자가 꼭 알아야 할 사항

1. 투자 대상국의 세금제도 확인

해외에서도 부동산을 구입하고 소유할 때 세금이 발생합니다. 그러나 외국인이 부동산에 투자할 경우 취득세, 상속세, 증여세를 없애 투자를 적극 유치하는 나라들도 있습니다. 투자 대상국에서 내야 할 세금은 나라나 지역마다 다르지만 국내에 내야 하는 세금은 어느 나라에 투자를 하더라도 같습니다. 해외 부동산 취득 시 취득신고를 해야 하고, 매년 취득 및 투자운용 명세서를 관할 세무서에 제출해야 합니다.

2. 소유권 여부도 반드시 확인

외국인의 부동산 취득을 전면 불허하는 나라가 있고 제한적인 범위에서 허용하는 나라가 있습니다. 투자 대상 국가의 외국인 부동산 취득 법제를 잘 파악해야 합니다. 소유권 제도도 나라마다 상이하며, 중국과 베트남 같은 공산권 국가에서는 토지에 대한 소유권을 인정하지 않고 일정기간 사용권을 부여해 개별 소유가 불가능해 임대 형식으로만 외국인 투자가 가능합니다. 건물 소유권도 신규 분양에 한해서만 허용합니다. 반면, 미국은 외국인에게도 100% 토지 소유권을 인정해주는 대표적인 국가입니다.

3. 환율에 대한 이해와 대출 여부 확인

해외 부동산을 취득해서 수익을 올리려면 환율 관계를 잘 파악해야 합니다. 투자 대상국 환율이 강세이고 투자 대상국 환율이 약세일 때 투자를 한 후, 상황이 반대일 때 매각하면 가장 큰 수익을 볼 수 있습니다. 또 해외 부동산을 통해 얻은 수익을 투자국으로 송금할 수 있는지도 알아보아야 합니다. 대체로 최초 투자 시 송금이 합법적으로 이뤄졌다면 문제될 소지가 없습니다. 대출 여부도 미리 파악해야 합니다. 외국인에 대한 대출이 가능한 국가로는 미국과 포르투갈이 대표적입니다.

4. 해외 부동산 입지와 관리업체 분석

해외 부동산도 국내 부동산과 마찬가지로 교통이나 학군, 환경 입지 등을 분석해야 합니다. 물론 그 지역에서 선호하는 입지여야 하고 그 지역에서 선호하는 부동산이어야 합니다. 또 해외 부동산은 한국과 다른 방식으로 공급되는 경우가 많으며, 추가적인 비용이 발생하기 때문에 사전에 꼼꼼히 체크해서 투자금에 반영해야 합니다. 투자 시 임대 등을 통해 운영하게 된다면 관리를 어떻게 맡길 것인지도 충분히 고려해야 합니다.

5. 비자제도 알아보기

해외 부동산 투자 시 직접 거주를 원한다면 비자제도를 잘 살펴야 합니다. 포르투갈, 그리스, 스페인 등의 국가들은 부동산투자로 거주권까지 취득이 가능합니다.

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미국 - 캘리포니아 주거용

미국 내에서도 어바인(Irvine)은 부자 동네에 속하며 날씨만큼이나 주거 환경도 쾌적합니다. 어바인은 계획도시로 개발되기 시작했으며 총 51개 구역으로 나뉘는데 크게 1960~70년대에 개발된 북쪽 구주거 지역과 최근까지 개발이 한창인 남쪽 신주거 지역으로 구분됩니다. 남쪽에 있는 오차드힐, 그레이트파크, 이스트힐 이 세 구역은 타운하우스가 많이 들어선 지역입니다. 오연수 부부는 어바인의 타운하우스가 있는 구역에 살고 있으며, 김태희 부부가 구매한 집은 그레이트파크 구역 안에 있는 고급 주택이라고 알려져 있습니다.

2006년부터 지금까지 어바인의 부동산 가격은 꾸준히 상승하고 있으며, 다른 지역보다 상대적으로 집값이 많이 오르고 가격이 떨어지는 폭도 적다 보니 어바인에 투자를 하려는 큰손들이 해외 각국에서 몰리고 있습니다. 어바인은 미국 내에서도 교육환경이 좋기로 손꼽히는 지역입니다. 어바인 교육환경의 장점은 공립 고등학교에서 미국식 교육의 장점인 토론 수업은 기본이고 아이의 기호에 따라 수학, 과학, 의학, 예체능 등 학교별로 특화된 교육내용을 선택할 수 있다는 것 입니다. 어바인은 아이비리그가 몰려 있는 미국 동부가 아니라 서부에 위치하지만, 미국 내에서 알아주는 공립대학인 캘리포니아대학교 어바인캠퍼스가 있습니다. 어바인 인근에는 스탠퍼드대학교, 버클리대학교, UCLA 등 명문대학이 몰려 있습니다.

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미국 - 뉴욕 주거용

뉴욕은 미국에서 인구 밀도가 가장 높은 도시 중 하나입니다. 800개가 넘는 언어가 사용되며, 세계에서 가장 다양한 언어가 공존하는 도시입니다.

뉴욕은 맨해튼, 브루클린, 퀸즈, 브롱스, 스태튼아일랜드 이렇게 5개의 자치구로 나뉘어 있습니다.

뉴욕은 1624년 네덜란드 공화국의 이주민들이 무역항으로 설립하였고, 1626년 네덜란드인들이 뉴암스테르담이라는 지명을 붙였습니다. 1664년에는 영국인들이 강제 점령해 도시와 그 주변 지역을 통치했고, 찰스 2세가 동생 요크 공(제임스 2세)에게 땅을 주면서 '뉴욕'이라고 불리기 시작했습니다. 뉴욕은 1789년부터 1791년까지 미국의 공식적인 수도였습니다. 1790년부터는 미국에서 가장 큰 도시로 성장했습니다. 이후 19세기 말부터 20세기 초까지 수백만의 이민자들이 배를 타고 뉴욕으로 이주해 왔습니다.

뉴욕에는 5th Avenue, 자유의 여신상을 포함한 랜드마크가 많이 있으며, 연간 5천만 명의 관광객이 방문합니다. 타임스퀘어는 '세계의 교차로'(The Crossroads of the World)라고 불리고 있습니다. 타임 스퀘어 부근에서는 브로드웨이 연극이 상연되며, 뉴욕은 엔터테인먼트 산업의 중심지로 일컬어집니다. 엠파이어스테이트 빌딩, 록펠러센터, 크라이슬러 빌딩을 포함한 초고층 건물, 센트럴 파크를 포함한 공원, 브루클린 다리 등을 포함한 다리도 많이 있습니다. 경제 수도로도 불리는 뉴욕에는 월 가가 있으며, 뉴욕 증권거래소(NYSE)와 NASDAQ이 이 거리에 있습니다. 맨해튼의 부동산 시장은 세계에서 가장 비쌉니다. 뉴욕 지하철은 세계 최대의 지하철망 중 하나이며, 컬럼비아 대학교, 뉴욕 대학교를 포함한 수많은 대학교도 뉴욕에 있습니다.

One Manhattan Square

One Manhattan Square는 뉴욕 항구의 가장자리인 Lower East Side에 위치한 800피트 높이의 현대적인 유리로 만든 콘도 타워입니다. 장엄한 강과 스카이라인의 전망을 갖춘 이 아름다운 주택은, 개인 정원과 9,000㎡ 이상의 실내외 편의시설을 제공하는 고품격 럭셔리 콘도입니다.

위치와 주변 명소

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미국 - 상업용 부동산

상업용 부동산을 투자하기 위해서는 적절한 구매 가격의 산정이 필요합니다. 한국과 달리 정확한 매출액 및 순수입에 근거해 상업용 부동산의 가치를 결정하므로 수치적인 접근법이 필요합니다. 다수의 상업용 부동산은 입주자가 제반 비용을 부담하는 Net Lease로 되어 있으며, 입주자가 세금, 보험, 관리비용을 부담을 해 건물주가 부담하는 비용이 최소가 되는 경우가 다수입니다. 미국에서 부동산법은 주법을 따르기 때문에 전문가의 도움이 무엇보다 중요합니다.

상업용 부동산 유형

Shopping Center	Office Building	Industrial Building	Retail Building	Multi Family Complex

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호주

호주는 선진 복지 국가로써 모든 분야에 최상위 수준이며, 세계에서 가장 안전한 나라 중 2위를 기록하고 있습니다. 또한 호주 인구의 대부분이 시드니, 멜번, 브리즈번 등의 대도시에 밀집되어 있으며 공실률이 낮아 호주 부동산 시장은 장기간에 높은 성장세를 보일 것으로 예상합니다.

호주의 경우는 시민권, 영주권자가 아닌 외국인 신분으로 호주에서 주택 부동산을 구입하고자 하면 사전에 외국인 투자 심의 위원회로부터 승인을 받아야 합니다. 외국인 신분으로 부동산 중에서 특히 주택과 관련된 부동산 취득은 반드시 연방법에 따라, 국세청 ATO에서 관리하는 Foreign Investment Review Board(FIRB)에 Foreign Investment Review Board Application을 접수하여 approval 결과를 받으셔야 합니다. 외국인 투자 사전 승인이라고 볼 수가 있습니다. 통상 접수 후, 30일 내에 결과를 받게 됩니다. 따라서, 법에서 말하는 외국인 신분인지를 먼저 확인하여야 합니다.

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포르투갈

연중 온화한 지중해성 기후와 아름다운 자연환경, 유구한 역사와 문화를 가진 포르투갈의 부동산이 최근 호황을 누리고 있습니다.

2012년부터 포르투갈 정부가 시행하는 이민 프로그램인 ‘골든 비자(Golden Visa)’가 큰 인기를 누리면서 외국인 투자유치와 함께 부동산 시장의 활성화를 이끌고 있습니다. 저렴한 물가와 높은 교육수준, 안전한 치안 등으로 2020년 가장 유망한 시장으로 손꼽히고 있는 포르투갈은 부동산 투자로 EU 시민권까지 획득이 가능합니다.

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