셀레나이민

Anasu Resort II는 캘리포니아 Lake County Guenoc Valley에 조성되는 대형 마스터플랜 개발인 Anasu Resort의 Phase 2를 기반으로 한 프로젝트입니다.

Anasu Resort는 단일 건물이나 단일 자산 개발이 아니라, 고급 주거와 리조트형 라이프스타일 요소를 결합한 복합 커뮤니티 개발이라는 점이 특징입니다. 선행 단계인 Phase 1은 현재 공사가 진행 중이며, 100건 이상의 I-526E 승인을 기록한 단계로 소개되고 있습니다. 이번에 소개하는 Anasu Resort II에는 Anasu Resort Phase 1B & Phase 2A 개발 구간이 포함되어 있으며, 이를 통해 프로젝트의 확장성과 연속성을 함께 보여줍니다. 해당 구간에는 완공형 럭셔리 단독주택 45채, Phase 1B 인프라 및 조경, 골프 로트 구역의 조성이 완료된 주거용 택지 20개, Phase 2A 골프 로트 구역의 조성이 완료된 주거용 택지 35개가 포함되어 있습니다. 단순한 토지 확보 단계가 아니라, 실제 자산 완성과 분양 및 회수 구조가 함께 연결된 개발 단계입니다.

본 프로젝트는 캘리포니아 와인컨트리 권역에 위치합니다.

Napa County와 인접한 Lake County 입지, 대규모 자연환경, 와이너리와 휴양 수요가 결합된 지역 특성은 이 프로젝트의 성격을 분명하게 보여줍니다. 일반적인 외곽 주거 개발과는 결이 다르고, 목적지형 리조트 커뮤니티와 세컨드홈 수요를 함께 겨냥하는 입지라는 점이 핵심입니다. 대규모 부지 위에서 단계적으로 커뮤니티를 확장해 나가는 구조인 만큼, 단일 자산형 프로젝트와는 개발의 스케일 자체가 다릅니다.

Anasu Resort II는 Rural TEA 대상 프로젝트입니다.

현재 EB-5 시장에서 Rural 여부는 단순한 부가 요소가 아니라 프로젝트 경쟁력을 판단하는 핵심 기준 가운데 하나입니다. 이 프로젝트는 Rural 카테고리를 기반으로 진행되는 만큼, 최근 투자자들이 중요하게 보는 흐름과도 맞닿아 있습니다.

본 프로젝트의 리저널 센터는 3G West Coast Regional Center, LLC입니다.

이 리저널 센터는 USCIS 승인을 받은 EB-5 리저널 센터로, 캘리포니아와 애리조나 전역을 승인 지역으로 두고 있습니다. Anasu Resort II 프로젝트에서는 리저널 센터 스폰서로 참여하여 프로젝트가 EB-5 규정과 절차에 맞춰 진행될 수 있도록 관리·감독 역할을 수행합니다. 또한 프로젝트 관련 행정 및 컴플라이언스 업무를 담당하고, 외국인 투자자가 본 프로젝트를 통해 직접고용뿐 아니라 간접고용까지 인정받을 수 있도록 리저널 센터 방식의 구조를 제공합니다.

개발사는 Mahaman Development Group, LLC입니다. 프로젝트는 일반적인 중저가 주거 단지가 아니라, 고급 주거와 리조트형 자산을 결합한 럭셔리 커뮤니티를 지향하고 있습니다.

와인컨트리라는 지역성과 프라이빗한 라이프스타일 요소를 결합해 차별화된 개발 콘셉트를 구축하고 있다는 점이 특징입니다. 단순히 주거시설을 공급하는 사업이 아니라, 입지와 콘셉트, 자산 성격을 함께 설계한 고급 개발 프로젝트라고 볼 수 있습니다.

총 예상 고용은 3,120.4명입니다. 기본 모집 인원 200명 기준으로는 투자자 1인당 약 15개 수준의 일자리 배정이 가능하고, 최대 모집 인원 275명을 기준으로 보더라도 투자자 1인당 약 11.3개 수준의 일자리 배정이 가능합니다. 필요 기준을 상회하는 고용 여유가 확보된 구조입니다. 고용 수치는 단순히 총량만 보는 것이 아니라, 모집 인원 대비 얼마나 여유가 있느냐가 중요합니다. 이 프로젝트는 최대 모집 기준을 적용해도 일정 수준의 버퍼를 유지하고 있습니다.

EB-5 대출은 Anasu Phase 1B 및 Phase 2A 자산에 대한 1순위 담보권을 기반으로 구성됩니다.
여기에 기존 Phase 1A 자산에 대한 2순위 담보권이 함께 포함됩니다. 담보 범위는 조성이 완료된 주거용 택지와 럭셔리 단독주택 등 실제 상환 재원과 연결되는 자산들로 구성되어 있습니다.

제공된 자료에 따르면, 2단계 프로젝트와 관련하여 개발사(및 보증인)가 소유한 약 22,000에이커 부지의 전체 토지 감정평가 금액은 약 9억 달러($900,000,000) 입니다. 이 감정평가는 2023년 외부 감정평가 전문기관인 Kidder Mathews를 통해 산정되었습니다. 이렇게 높게 평가된 9억 달러 규모의 토지 자산은 본 2단계 프로젝트의 '완공 보증(Completion Guarantee)'을 뒷받침하는 핵심 재원 및 개발사 에퀴티(Equity)로 활용되고 있습니다.

추가적인 참고 사항으로, 전체 토지가 아닌 EB-5 대출에 대해 직접적인 담보로 설정되는 자산 (105개의 분양용 택지 및 10채의 럭셔리 홈)에 대한 프로젝트 평가 가치는 약 4억 2,622만 달러($426,220,000) 로 별도 산정되어 있습니다. 즉, 타겟 대출금인 1억 6천만 달러 대비 담보물 가치가 약 2.6배 이상 확보되어 있는 구조입니다.
결론적으로, 이 프로젝트의 담보 구조는 단순한 포괄 담보 수준에 그치지 않고, 실제 개발 구간과 자산 범위가 비교적 분명한 편입니다.

상환 재원은 완공 이후 조성이 완료된 주거용 택지 및 럭셔리 단독주택의 매각대금이 중심입니다.
완공된 주거용 택지는 개당 **$2.1M (약 210만 달러)**에 매각되며, 매각 시 이 금액이 최우선적으로 대출 상환(Release Price)에 쓰입니다.

럭셔리 홈의 경우 총 수직 개발 비용의 110%가 릴리스 가격으로 책정됩니다. 택지와 10채의 홈 판매만으로 약 255.3M의 현금이 확보되어 EB−5 대출 타겟액(160M)을 1.6배 커버할 수 있도록 구조화되어 있습니다. 그리고, 필요할 경우 리파이낸싱이 병행될 수 있는 구조입니다. 다시 말해, 이 프로젝트의 회수 구조는 운영수익 중심이라기보다 개발 완료 후 자산 매각과 금융구조 재편을 통한 상환에 가깝습니다.

이 부분은 프로젝트 성격을 이해하는 데 중요합니다. 분양 및 자산 매각이 회수의 중심인 만큼, 향후 자산가치, 수요, 공정 관리가 상환 흐름과 직접 연결됩니다. 동시에 개발 완료 후 회수 논리가 비교적 분명하다는 점은 이 프로젝트의 장점으로 볼 수 있습니다.

인프라 공사는 2026년 2분기부터 2029년 2분기까지, 럭셔리 단독주택 공사는 2027년 2분기부터 2029년 2분기까지 계획되어 있습니다. 기반시설과 주택 개발이 순차적이면서도 일부 중첩되는 일정입니다. 단기간에 끝나는 단순 시공형 사업이 아니라, 인프라 조성과 자산 완성이 단계적으로 이어지는 구조입니다.

Anasu Resort II는 구조적 설명력이 분명한 Rural EB-5 프로젝트입니다.

Rural TEA 대상이라는 점, 개발사 자기자본 비중이 약 70% 수준이라는 점, EB-5 자금이 선순위 담보대출 구조로 들어간다는 점, Exit 구조의 높은 안전성, 그리고 최대 모집 기준에서도 고용 여유가 유지된다는 점은 투자자 안내 과정에서 분명한 강점으로 작용할 수 있습니다. 특히 전체 사업비 대비 자기자본 비중이 높고 담보 설정 구조가 비교적 명확하다는 점은 프로젝트의 기본 체력을 보여주는 요소입니다.

또한 이 프로젝트는 캘리포니아 와인컨트리 입지와 럭셔리 리조트형 커뮤니티라는 차별화된 콘셉트를 갖고 있어, 일반적인 중저가 개발사업과는 시장 포지셔닝 자체가 다릅니다. 상환 구조 역시 조성이 완료된 주거용 택지와 럭셔리 단독주택 매각을 중심으로 설정되어 있어, 회수 흐름이 비교적 선명한 편입니다.

다만 이 프로젝트는 이미 운영 중인 완성 자산이 아니라 개발 완료와 자산 매각을 통해 회수 구조가 실현되는 개발형 프로젝트입니다. 따라서 투자 검토 과정에서는 공정 진행, 자산가치, 분양 속도, 향후 금융시장 환경까지 함께 보는 것이 중요합니다. 그럼에도 전체 구조를 종합하면, Anasu Resort II는 자본 구조, 담보 구조, 고용 여유, 개발 콘셉트 측면에서 경쟁력 있는 Rural EB-5 프로젝트로 평가할 수 있습니다.