노스 머틀 비치 - 미국

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North
Myrtle Beach
Hotel

럭셔리 오션프론트 호텔 개발
노스 머틀 비치 호텔

럭셔리 호텔 개발

개발사 3중 보증 구조

오션 프론트 입지

미국 동부해안
최고 관광지 호텔

프로젝트 EB-5 개요 수속절차 수속비용 통계자료 FAQ 미 이민국(USCIS) 수속고객 진행사항 AI 프로젝트 추천 고객관리 시스템

프로젝트 정보

프로젝트 명	North Myrtle Beach Hotel
프로젝트 타입	럭셔리 오션프론트 호텔 개발 프로젝트
투자 지역	North Myrtle Beach, South Carolina
리저널 센터	Smith Central Atlantic Regional Center, LLC
개발사	MIG Management MB, LLC
총 사업 비용	$95,100,000
개발사 투자금	$26,500,000 (약 28%)
선순위 대출	EB-5 1순위 담보 대출
EB-5 자금	목표 $44,800,000
투자금	1인당 $800,000
행정비	$75,000
모집 인원	목표 56명
고용창출	1,002명 (인당 17.9명의 고용창출)
대출기간	5년
이자율	연 0.25%
담보	선순위 담보대출
상환 전략	호텔 리파이낸싱 혹은 매각 상환
안전 장치	안정적인 52.4% LTV, 세계적 호텔 그룹 윈덤의 상위 2개층 매각 대금 브릿지론 상환 투입으로 안정성 강화, EB5 모집완료 시 1순위 담보권 확보
공사 일정	Q2 2025 공사시작 → Q3 2027 완공
장점	미국투자이민 투자금 개발사 제공 강력한 3중 상환 보증 구조 세계 골프의 수도 머틀 비치, 미 동부 최대 휴양지로 호텔 수요 확보 오션 프론트 최고의 입지

프로젝트 개요

본 프로젝트는 희소성 높은 대서양 오션프론트(Oceanfront) 뷰 입지를 확보한 럭셔리 복합 호텔 리조트 개발 프로젝트로, 세계적인 휴양지 머틀 비치의 '그랜드 스트랜드(Grand Strand)' 해변에 직접 접근 가능한 최적의 위치에 14층 규모로 건설됩니다.

전체 159개 유닛 중 18개 유닛이 세계 최대 타임쉐어 기업인 윈덤(Wyndham) 계열사에 1,460만 달러 규모로 계약상의 약정(Contractual Commitment)이 완료되었습니다. 또한 Hall Group의 3중 보증 구조를 확보하였습니다. 50년 역사의 Hall Group이 EB-5 대출 원금 상환, I-526E 거절 시 환불, 프로젝트 완공을 전격 보증합니다.

프로젝트 입지

노스머틀 비치는 연간 2,000만 명 이상의 관광객 이 방문하는 미국 동부 최대의 휴양지 '그랜드 스트랜드(Grand Strand)'의 핵심지입니다.

세계 골프의 수도(Golf Capital of the World)로 90개 이상의 챔피언십 골프 코스가 위치하여 연중 안정적인 레저 수요를 확보했으며, 160에이커 규모의 'North Myrtle Beach Park & Sports Complex'가 인접해 있어 각종 스포츠 토너먼트 참가자들의 스포츠 관광 숙박 수요가 매우 높습니다.

뿐만 아니라 주변 지역 대비 높은 가구 소득과 주택 가격을 형성하고 있는 노스머틀 비치의 특성상 프리미엄 브랜드 호텔에 대한 선호도가 뚜렷합니다.

개발사 및 시공사 소개

개발자(Developer)	머틀 비치에서 30년 이상 호텔을 소유/운영한 McGonigal 형제 와 Brittain Resorts 출신으로 3,000실 이상의 관리 경험을 보유한 Ann Brittain LeMay 가 주도합니다.
시공사(Contractor)	1953년부터 해당 지역에서 17개 이상의 호텔을 건설한 Dargan Construction 이 참여합니다.
스폰서(Sponsor)	27억 달러 이상의 대출 실적과 99.6%의 원리금 회수율을 자랑하는 Hall Structured Finance(HSF)가 자금 관리와 보증을 담당합니다.

프로젝트 메인 스폰서
Hall Group 실적 및 소개

58년 전통의 글로벌 부동산 전문 기업 Hall Group은 1968년 회장인 크레이그 홀(Craig Hall)에 의해 설립되었으며, 지난 58년 동안 부동산 개발, 소유, 관리 및 금융 분야에서 독보적인 입지를 구축해 온 다각화된 기업입니다.

텍사스 댈러스의 HALL Park, HALL Arts를 비롯하여 캘리포니아의 와이너리 사업까지 폭넓은 비즈니스 포트폴리오를 보유하고 있으며, 설립 이후 현재까지 강력한 리더십 아래 성장을 지속하고 있습니다.

이번 프로젝트의 실질적인 금융 지원과 보증을 담당하는 *Hall Structured Finance(HSF)*는 Hall Group의 부동산 금융 전문 부문으로, 25년 이상의 업력을 보유한 민간 상업용 부동산 대출 기관입니다. HSF는 특히 미국 전역의 멀티패밀리 및 호텔 부문 건설 금융에 특화되어 있으며, 미국 내 최대 규모의 민간 호텔 건설 대출 기관 중 하나로 자리매김했습니다.

자본 구조

총 사업비 및 자본 구성 본 프로젝트의 총 비용은 약 9,510만 달러로 책정되어 있습니다. 이 프로젝트의 가장 큰 특징은 EB-5 자금 조달 여부와 관계없이 프로젝트를 완공할 수 있는 충분한 자금을 이미 확보하고 있다는 점입니다. 자본 구조는 개발사 자기자본, Wyndham 보증금, 그리고 Hall Group 계열사가 제공하는 전액 약정 브리지 대출로 탄탄하게 구성되어 있습니다.

개발사 자기자본 (Borrower Equity)	개발 그룹은 전체 예산의 약 28%에 해당하는 2,650만 달러를 이미 전액 투자하였습니다. 이 자금은 토지 취득, 인허가, 설계 및 초기 공사비로 사용되어 개발사의 실질적인 자본 기여도를 높였습니다.
Wyndham 보증금	세계 최대 타임셰어 기업인 Wyndham과의 계약을 통해 18개 객실을 약 1,460만 달러에 매각하기로 확정되었으며, 이 중 150만 달러의 환불 불가 보증금이 자본 구조에 포함되어 있습니다. 완공 후 Wyndham이 지급할 나머지 대금은 브리지 대출을 상환하는 확실한 재원이 됩니다.
전액 약정 브릿지 론	메인 스폰서인 Hall Group의 계열사는 EB-5 자금 모집 전이라도 공사가 중단되지 않도록 최대 6,710만 달러(전체 예산의 약 71%) 규모의 브리지 대출을 전액 약정하였습니다.

EB-5 대출 및 1순위 담보 구조 EB-5 자금은 최대 4,480만 달러(총 56명 모집) 규모로 모집됩니다. 모집된 EB-5 자금은 기존의 브리지 대출을 상환하거나 직접 공사비로 투입됩니다. 특히 투자자 보호를 위해 설계된 담보 우선순위 전환 구조는 본 프로젝트의 핵심 강점입니다.

1. 조달 완료 시 1순위 담보권 확보: EB-5 대출이 4,480만 달러 이상으로 완전히 조달되는 시점에, 본 프로젝트는 기존 브리지 대출을 밀어내고 해당 부동산에 대한 1순위 저당권(1st Lien Mortgage) 및 차입자 소유지분 100%에 대한 선순위 담보권을 확보하게 됩니다.
2. 안전한 후순위 완충 자금: EB-5 대출이 1순위가 되면, 나머지 브리지 대출 잔액과 개발사 자기자본 등 약 5,030만 달러의 자본이 EB-5 대출보다 후순위에 위치하게 되어 투자 원금을 두텁게 보호합니다.

이처럼 본 프로젝트는 100% 확보된 건설 자금, 조달 완료 시 확보되는 1순위 담보권, 그리고 글로벌 기업 Wyndham과의 선매각 계약을 통해 EB-5 투자자에게 가장 안정적인 재무 구조를 제공합니다.

공사 진행 현황

본 프로젝트는 2025년 9월에 공식적으로 착공하였으며, EB-5 및 브리지 대출 문서에 따라 2027년 9월 완공을 목표로 순조롭게 진행되고 있습니다.

2026년 5월 4일 현장 보고에 따르면, 호텔 건물은 현재 10층 골조 공사가 진행 중입니다. 공정 계획상 2026년 6월에는 최상층인 14층까지의 골조 공사를 마무리하는 상량식(Topping out)이 예정되어 있어, 외관의 형태가 완전히 갖춰질 전망입니다.

고용창출

USCIS가 승인한 IMPLAN 경제 모델을 사용한 Baker Tilly의 연구에 따르면, 프로젝트를 통해 창출될 총 일자리는 1,003.2개로 전망됩니다.

이는 총 56명의 투자자 모집 기준, 투자자 1인당 약 17.9개의 일자리를 배정하는 것으로, 법적 요건인 10개를 훨씬 상회하는 수치입니다. 결과적으로 약 1.79배(79% 여유)의 높은 고용 창출 버퍼를 확보하고 있어, 향후 공사 과정의 변수와 관계없이 모든 투자자가 안전하게 영주권을 취득할 수 있는 구조입니다.

담보 및 상환 구조

Hall Group(HSF)의 전액 상환 보증	프로젝트의 수익성이나 매각 여부와 관계없이 메인 스폰서인 Hall Group의 계열사(HSF)가 EB-5 대출금 전액에 대한 상환 보증을 제공합니다. HSF는 순자산 약 4억 6,650만 달러를 보유한 우량 금융기관으로 매우 높은 지급 능력을 갖추고 있습니다.
개발자 그룹의 연대 보증	개발 그룹의 핵심 인원 4인이 연대 책임을 지며, 완공 후 발생할 수 있는 손실에 대해 최대 500만 달러를 지급하는 ‘톱로스(Top Loss)’ 재무 보증을 추가로 제공합니다.

본 프로젝트는 EB-5 대출의 원금 안전성을 최우선으로 하여 설계되었습니다.

EB-5 대출이 4,480만 달러 이상으로 완전히 조달되는 시점에, 본 프로젝트는 해당 부동산에 대한 1순위 저당권(1st Lien Mortgage)을 확보하게 됩니다. 또한 차입자(JCE) 소유 지분 100%에 대한 선순위 질권 및 담보권이 설정되어 있어, 유사시 투자자가 프로젝트 자산에 대한 직접적인 통제권을 행사할 수 있는 강력한 법적 장치를 마련하였습니다. 메인 스폰서 및 개발자의 다중 상환 보증 자산 담보 외에도 메인 스폰서와 개발자 그룹이 제공하는 다중의 보증 장치는 투자금 회수의 확실성을 더합니다.

또한 본 프로젝트만의 차별화된 상환 강점은 세계 최대 타임셰어 기업인 Wyndham과의 선매각 계약입니다. 이미 18개 객실에 대해 약 1,460만 달러 규모의 매매 계약이 완료되었습니다. 완공 후 Wyndham으로부터 유입될 매각 대금은 브리지 대출을 우선 상환하는 데 사용되어, EB-5 대출의 담보 순위를 1순위로 확정 짓고 대출금 상환을 뒷받침하는 확실한 재원이 됩니다.

이와 같이 본 프로젝트는 1순위 담보권, 메인 스폰서의 전액 상환 보증, 그리고 글로벌 기업 Wyndham의 선매각 계약이라는 3중 안전장치를 통해 EB-5 투자자에게 가장 신뢰할 수 있는 자본 회수 구조를 제공합니다.

프로젝트 특징

노스 머틀 비치 프로젝트는 High Unemployment Area 프로젝트로, 프로젝트 입지와 개발사의 강력한 3중 보증을 통해 투자금 회수 안정성에 방점을 둔 것이 가장 큰 특징입니다. 또한 North Myrtle Beach라는 미국 동부해안 최고급 리조트 개발 권역에 위치하여, 희소성 높은 입지를 자랑합니다.

프로젝트는 총 159개 객실 규모의 럭셔리 호텔 개발 프로젝트이며 2025년 9월 착공 이후 현재 10층 골조 공사가 진행 중인 '빠른 프로젝트'로, 2027년 9월 완공을 목표로 순조롭게 추진되고 있습니다.

본 프로젝트의 가장 큰 장점은 안정적 자금 구조와 투자자를 위한 보증 안전 구조입니다. EB-5 모집과 무관하게 Hall Group이 6,710만 달러의 브리지 대출을 전액 약정하여 호텔 완공을 보장하며, 개발사 역시 2,650만 달러(약 28%)의 높은 자기자본을 이미 투입하였습니다. 또한 EB-5 자금이 4,480만 달러 이상 조달될 시, 해당 부동산에 대한 1순위 저당권(1st Lien Mortgage) 및 차입자 지분 100%에 대한 선순위 담보권을 확보하여 투자자의 원금을 최우선 보호합니다. 그리고 메인 스폰서인 Hall Group(HSF)이 EB-5 대출 상환 보증, 프로젝트 완공 보증, 투자금 환불 보증(거절 시)을 직접 제공하며, 시공사와 정액 건설 계약을 통해 비용 초과 리스크를 차단했습니다.

미국 투자이민 프로젝트 비교표

*프로젝트 이름을 누르면 해당 페이지로 이동됩니다.

구분	Anasu Resort II 캘리포니아 아나수 리조트 2 Rural TEA	Civitas Avon, LP 시비타스 에이번 프로젝트(The Summit) Rural TEA	Hawaii Koloa Village 2 하와이 콜로아 빌리지 2 Rural TEA	Cormont Deer Valley 코몬트 디어 밸리 Rural TEA	InterContinental Orlando 인터컨티넨탈 올랜도 대도시 올랜도 최고의 입지	North Myrtle Beach 노스 머틀 비치 강력한 3자 보증 제공
프로젝트 타입	와인컨트리 럭셔리 홈·리조트 커뮤니티 개발	럭셔리(Class A) 멀티패밀리 아파트(164세대) 및 상업시설 개발 프로젝트	분양형 multifamily 주거 커뮤니티 개발	럭셔리 레지덴셜 복합 개발 프로젝트	럭셔리 호텔 개발 프로젝트	리조트형 럭셔리 호텔 개발 프로젝트
투자지역	Lake County, California	Avon, Eagle County, Colorado	Koloa, Kauai, Hawaii	Deer Valley East Village, Park City, Utah	Orlando, Florida	North Myrtle Beach, South Carolina
리저널센터	3G West Coast Regional Center, LLC	Civitas Mountain Regional Center, LLC	Hawaii Islands EB-5 Regional Center, LLC	Florida EB5 Investments, LLC	Civitas Capital Group	Smith Central Atlantic Regional Center
총 사업 비용	$530,345,000	$132,878,384	$79,366,799	$1,317,000,000	$512,400,000	$95,100,000
개발사 투자금	약 $370,345,000 (약 70.0%)	$28,878,384 (약 21.7% 공공지원금 $11,840,000 포함)	약 $45,766,799 (약 57.7%)	$102,241,951 (약 24.5%)	$126,400,000 (약 24.7%)	$26,500,000 (약 28.0%)
선순위 대출	EB-5 Senior Secured Loan $160,000,000 필요 고용 충족 시 최대 $220,000,000까지 증액 가능	$104,000,000 (약 78.3%)	EB-5 Senior Secured Loan $33,600,000	EB-5 1 순위 담보 대출	EB-5 1 순위 담보 대출	EB-5 1순위 담보대출
EB-5 자금	$160,000,000 최대 $220,000,000	최대 $76,800,000	$33,600,000	목표 $224,800,000 (최대 $524,800,000)	$64,000,000	$44,800,000
투자금	$800,000	$800,000	$800,000	$800,000	$800,000	$800,000
행정비	$80,000	$80,000	$70,000	$80,000	$70,000	$75,000
모집 인원	200명 / 최대 275명	96명	42명	281명 / 최대 656명	80명	56명
고용 창출	3120.4명 (필요 2,000명 대비 약 156% 버퍼)	1,156.2명 (필요 960명 대비 약 120% / 20% 버퍼)	587.7명 (필요 420명 대비 약 140% 버퍼)	9,920.4명 (최대모집기준 필요 6,560명 대비 약 150% 버퍼)	5,456명 (필요 800명 대비 약 582% 버퍼)	1,003.2명 (필요 560명 대비 약 179% 버퍼)
대출기간/연장	3년 + 1년 + 1년	4년 + 1년 + 1년 (2030년 8월 만기 예정)	3년 + 1년	2029년 12월 31일 만기 (1+1 옵션)	4년 + 1년 + 1년	5년
이자율	연 0.25%	연 0.25%	연 0.25%	연 0.25%	연 0.25%	연 0.25%
상환 전략	완공 후 finished residential lots 및 luxury homes 매각, 필요 시 리파이낸싱을 통한 상환 구조	프로젝트 완공 및 안정화 후 재융자(Refinancing) 또는 매각(Sale)을 통한 상환	분양매출기반 상환 (분양매출 약 $9,203만, EB-5 투자금 약 2.74배)	분양대금 및 자산 매각대금을 통한 상환 구조	호텔 완공 후 재융자 및 자산 매각 Exit LTV 약 44%	호텔 완공 후 재융자 및 자산 매각
안전장치	완공보증, 개발사 투자금 비율 높음, 선순위 담보권	개발사 회장의 건설 완공 보증 & 소구 보증, I-526E 청원 거절 시 반환 보증, 프로젝트 1순위 담보권	담보권 설정, 개발사 완공보증, 대출약정상 보호조항	1순위 담보권, 스폰서 보증, I-526E 거절 시 조건부 환불 보증 구조	1순위 담보권, 건설 완공 보증, 대출 이자 서비스 보장, I-526E 거절 시 투자금 반환 보장	1순위 담보권, 대출 상환/완공/환불 보증, 시공사와 정액 건설 계약
공사 일정	Q2 2026년 착공 → Q2 2029 완공	2026년 Q3 착공 → 2029년 Q1 완공 예정	2026년 10월 착공 → 2029년 1월 완공	Q2 2025 공사시작 → Q3 2030 완공	2026년 3분기 착공 → 2029년 3분기 완공	2025년 9월 착공 → 2027년 9월 완공
장점	Rural TEA 우선심사 대상, I-956F 승인 완료 70% 수준 개발사 자기자본 선순위 담보대출 구조	Rural TEA 우선심사 혜택, 타운/카운티 공공 자금 지원($1,184만), 완공 및 I-526E 환불 보증, 선순위 대출 및 1순위 담보 자금 구조	Rural TEA 우선심사 대상, 기존 선행 개발 실적 보유, 담보권 설정 구조, 개발사 완공보증, 분양형 회수 구조	I-956F 승인 완료, Rural TEA 프로젝트, 선순위 담보대출 구조, 대규모 후순위 완충 자금, 활발한 사전 분양, 높은 고용 여유, 검증된 개발사 및 시공사	세계적 브랜드 IHG 인터컨티넨탈 호텔 30년 장기 위탁경영 계약체결 및 이례적인 착공 시점 Key Money $25M 투입, 유니버설 에픽 유니버스 인근 최적 입지, 강력한 다중 보증 구조	글로벌 기업 Wyndham과의 18개 객실 선매각 계약(약 1,460만 달러) 완료, 메인 스폰서 Hall Group의 100% 승인 실적 및 강력한 재무 능력, 제3자 담보 보증을 통한 투자금 상환 보호

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