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Inter
Continental
Orlando
럭셔리 호텔 개발 프로젝트
인터컨티넨탈 올랜도
700객실 규모
럭셔리 호텔
부동산 1순위 담보권 확보
전세계 테마파크의 수도
올랜도 중심 입지
압도적으로 낮은
실질 Exit LTV
약 44%
준공보증
개발사 회장 등 개인 2명의
연대보증
프로젝트 정보
| 프로젝트 명 | InterContinental Orlando |
|---|---|
| 프로젝트 타입 | 럭셔리 호텔 개발 프로젝트 |
| 투자 지역 | Orlando, Florida |
| 리저널 센터 | Civitas Capital Group |
| 개발사 | Flag Luxury Group & UniCorp National Developments |
| 총 사업 비용 | $512,400,000 |
| 개발사 투자금 | $126,400,000 (24.7%) |
| 선순위 대출 | $386,000,000 (75.3% 시비타스 및 파트너 제공) |
| EB-5 자금 | 목표 $64,000,000 |
| 투자금 | 1인당 $800,000 |
| 행정비 | $70,000 |
| 모집 인원 | 목표 80명 |
| 고용창출 | 5,456명 (인당 68명의 고용창출) |
| 대출기간 | 4년 (1+1 연장옵션 2회, 최대 6년) |
| 이자율 | 연 0.25% |
| 담보 | 부동산에 대한 1순위 담보권 |
| 상환 전략 | 호텔 매각 또는 건설 후 자본 구성 변경 (Exit LTV 약 44%) |
| 안전 장치 |
1순위 저당권, 건설 완공 보증, 대출 이자 서비스 보장, I-526E 거절 시 투자금 반환 보장 |
| 공사 일정 |
|
| 장점 |
|
프로젝트 개요
본 프로젝트는 플로리다주 올랜도의 핵심지인 인터내셔널 드라이브(International Drive)**에 700객실 규모의 럭셔리 호텔인 인터컨티넨탈 올랜도를 건설하는 사업입니다.
5개의 식음료 매장, 1,400 제곱미터 규모의 스파 및 웰니스 시설, 10,000 제곱미터 규모의 대규모 회의 공간 등을 갖춘 프리미엄 호텔로 조성됩니다. 세계적인 호텔 그룹 IHG의 최상위 브랜드인 인터컨티넨탈의 가치와 함께, 올랜도의 폭발적인 관광 수요를 흡수할 것으로 기대됩니다.
프로젝트 입지
올랜도는 '전 세계 테마파크의 수도'로 불리며, 2024년에만 7,530만 명의 방문객을 맞이한 미국 내 가장 많이 방문하는 도시입니다.
| 유니버설 에픽 유니버스 | 70억 달러가 투자된 신규 테마파크에서 단 3마일(차로 9분) 거리 |
|---|---|
| 주요 명소 인접성 |
|
개발사 및 시공사 소개
| 듀얼 스폰서(개발사) | 110억 달러 이상의 자산을 개발하고 100년 이상의 부동산 경험을 합산 보유한 Flag Luxury Group과 올랜도 기반의 UniCorp National Developments가 공동 주도합니다. 특히 Flag Luxury Group은 전 세계적으로 리츠칼튼 호텔을 가장 많이 개발한 경험이 있는 베테랑 개발사입니다. |
|---|---|
| 시공사(Contractor) | 1945년 설립되어 80년 이상의 업력을 가진 FINFROCK이 참여합니다. 올랜도 시장에서 유니버설의 엔드리스 서머 리조트(2,800객실) 등 대규모 프로젝트를 성공적으로 완공한 풍부한 경험을 보유하고 있습니다. |
| 리저널 센터(civitas) | 15년 이상의 경력을 가진 선도적인 운영사로, **EB-5 프로젝트 승인율 및 I-829 승인율 100%**를 기록하고 있으며 약 4억 8,000만 달러의 자금을 투자자에게 성공적으로 반환했습니다. |
자본 구조
| 선순위 대출 (75.3%) | 약 3억 8,600만 달러 규모로, 여기에는 노트-온-노트 대출자(Note-on-note lender)의 2억 달러 기여분과 시비타스 및 파트너들의 기여분(80명 이상의 EB-5 투자자 자금 6,400만 달러 이상 포함)이 포함됩니다. |
|---|---|
| 스폰서 자기지분 (24.7%) | 약 1억 2,640만 달러의 자본이 이미 전액 투입되어 프로젝트에 대한 스폰서의 강력한 의지를 보여줍니다. |
| 총 사업비 | 약 5억 1,240만 달러로 매우 안정적인 비율로 구성되어 있습니다. |
공사 진행 현황
본 프로젝트는 2026년 3분기에 공식적으로 착공이 진행될 예정이며 2029년 3분기 완공을 목표로 하고 있습니다.
현재 공식 착공 전 단계인 현장 작업 및 기반 시설 공사 작업이 진행 중에 있습니다.
고용 창출
미국 이민국(USCIS)이 인정한 IMPLAN 모델 분석 결과,
본 프로젝트는 총 5,456명의 고용을 창출할 것으로 예상됩니다.
이는 투자자 1인당 필요한 10명의 고용 요건 대비 약 6.8배(68명)의 일자리를 창출하며, 이는 건설 단계에서만 이미 요건의 100%를 충족할 것으로 예상되어 영구 영주권 취득의 안정성이 매우 높습니다.
담보 및 상환 구조
본 프로젝트는 투자자의 원금 보호를 위해 업계 최고 수준의 다중 안전장치를 마련했습니다.
우선 1순위 담보권이 설정되어 있습니다. 미국투자이민 자금은 CIVITAS의 EB-5 자금이 투입되는 선순위 건설 대출 386,000,000 달러의 일부가 되며 이들과 동일하게 담보로 부동산에 대한 1순위 저당권이 설정됩니다.
또한 일반적인 건설 완공 보증과는 다르게 스폰서쉽 내 두 명의 고액 자산가(Paul Kanavos 회장은 전미 주요 도시에 수십억 달러 규모의 리츠칼튼 자산을 직접 지분 소유한 초부유층이며, Chuck Whittall 역시 플로리다 전역에 평균 임대율 95%를 유지하는 200만 SF의 상업용 부동산 포트폴리오를 보유한 자산가)가 프로젝트의 완공을 직접 보증합니다. 뿐만 아니라 대출 이자 서비스 보장을 위해 보증인들이 약 650만 달러를 미리 마련하여 현금 가용성을 지원합니다.
이외에도 I-526E 투자금 반환 보장, 카브아웃 개런티 설정 등 다양한 형태로 투자자의 권익을 보호할 장치를 마련해두었습니다.
프로젝트 특징
세계적인 브랜드와 최적의 입지
글로벌 럭셔리 브랜드: IHG 호텔 그룹의 최상위 브랜드인 인터컨티넨탈(InterContinental) 700객실 규모로 조성됩니다.
테마파크의 수도: 연간 7,500만 명 이상이 방문하는 올랜도의 중심인 인터내셔널 드라이브에 위치합니다.
에픽 유니버스 수혜: 2025년 성공적으로 신규 개장한 유니버설의 신규 테마파크 '에픽 유니버스(Epic Universe)'에서 단 9분 거리에 있어 폭발적인 숙박 수요가 예상됩니다.
강력한 재정 안전장치 (5중 보증 구조)
1순위 담보권: EB-5 투자금은 선순위 건설 대출의 일부로 투입되어 부동산에 대한 1순위 저당권을 담보로 확보합니다.
완공 보증: 스폰서십 내 고액 자산가 2인이 프로젝트의 물리적 완공을 직접 보증합니다.
이자 서비스 보장: 약 650만 달러를 미리 적립하여 투자자에게 배분할 현금 가용성을 지원합니다.
투자금 반환 보장: I-526E 청원이 거절될 경우를 대비한 환불 보증과 부정행위 방지를 위한 카브아웃 개런티가 포함되어 있습니다.
압도적인 고용 창출력
6.8배의 여유: 투자자 1인당 필요한 10명의 고용 요건 대비 약 6.8배인 68명(총 5,456명)의 고용 창출이 예상됩니다.
건설 단계 충족: 이민국 요건인 10명의 고용 창출은 호텔 건설 단계에서만 이미 100% 충족될 것으로 예상되어 영주권 취득의 안정성이 매우 높습니다.
검증된 개발사와 리저널 센터
베테랑 개발사: 전 세계 리츠칼튼 호텔 최다 개발 경력을 가진 Flag Luxury Group과 올랜도 기반의 UniCorp가 공동 주도합니다.
100% 승인 실적: 운영사인 시비타스(Civitas)는 15년 이상의 업력 동안 I-526 및 I-829 승인율 100%를 기록 중이며, 약 4억 8,000만 달러의 자금을 투자자에게 성공적으로 반환했습니다.
임의적 대출 연장 통제 : 시비타스는 차주의 상환 및 자금 반환 이벤트 발생 시 투자자에게 "선택권(Choice)"을 부여합니다. 투자자가 본인의 변호사와 상의하여 이민법적 의무 기간을 충족했다면, GP의 추가 동의 절차 없이 즉시 원금을 반환받을 것을 단독으로 결정할 수 있습니다.
확실한 프로젝트 현황
이미 진행 중: 호텔 설계는 이미 완료되었으며, 2026년 3분기 본 공사 착공에 앞서 사전 현장 작업(Site work)과 기반 시설 공사가 이미 시작된 '확실한' 프로젝트입니다.
안정적 자본 구조: 총 사업비 중 약 24.7%($126.4MM)를 스폰서가 자기 지분으로 투입하여 프로젝트 완수에 대한 강력한 의지를 보여줍니다.
미국 투자이민 프로젝트 비교표
*프로젝트 이름을 누르면 해당 페이지로 이동됩니다.
| 구분 |
Anasu Resort II
캘리포니아 아나수 리조트 2 |
Civitas Avon, LP
시비타스 에이번 프로젝트(The Summit) |
Hawaii Koloa Village 2
하와이 콜로아 빌리지 2 |
Cormont Deer Valley
코몬트 디어 밸리 |
InterContinental Orlando
인터컨티넨탈 올랜도 |
North Myrtle Beach
노스 머틀 비치 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 프로젝트 타입 | 와인컨트리 럭셔리 홈·리조트 커뮤니티 개발 | 럭셔리(Class A) 멀티패밀리 아파트(164세대) 및 상업시설 개발 프로젝트 | 분양형 multifamily 주거 커뮤니티 개발 | 럭셔리 레지덴셜 복합 개발 프로젝트 | 럭셔리 호텔 개발 프로젝트 | 리조트형 럭셔리 호텔 개발 프로젝트 |
| 투자지역 | Lake County, California | Avon, Eagle County, Colorado | Koloa, Kauai, Hawaii | Deer Valley East Village, Park City, Utah | Orlando, Florida | North Myrtle Beach, South Carolina |
| 리저널센터 | 3G West Coast Regional Center, LLC | Civitas Mountain Regional Center, LLC | Hawaii Islands EB-5 Regional Center, LLC | Florida EB5 Investments, LLC | Civitas Capital Group | Smith Central Atlantic Regional Center |
| 총 사업 비용 | $530,345,000 | $132,878,384 | $79,366,799 | $1,317,000,000 | $512,400,000 | $95,100,000 |
|
개발사 투자금 |
약 $370,345,000 (약 70.0%) |
$28,878,384 (약 21.7% 공공지원금 $11,840,000 포함) |
약 $45,766,799 (약 57.7%) | $102,241,951 (약 24.5%) | $126,400,000 (약 24.7%) | $26,500,000 (약 28.0%) |
|
선순위 대출 |
EB-5 Senior Secured Loan $160,000,000 필요 고용 충족 시 최대 $220,000,000까지 증액 가능 |
$104,000,000 (약 78.3%) | EB-5 Senior Secured Loan $33,600,000 | EB-5 1 순위 담보 대출 | EB-5 1 순위 담보 대출 | EB-5 1순위 담보대출 |
| EB-5 자금 |
$160,000,000 최대 $220,000,000 |
최대 $76,800,000 | $33,600,000 | 목표 $224,800,000 (최대 $524,800,000) | $64,000,000 | $44,800,000 |
| 투자금 | $800,000 | $800,000 | $800,000 | $800,000 | $800,000 | $800,000 |
| 행정비 | $80,000 | $80,000 | $70,000 | $80,000 | $70,000 | $75,000 |
| 모집 인원 | 200명 / 최대 275명 | 96명 | 42명 | 281명 / 최대 656명 | 80명 | 56명 |
| 고용 창출 | 3120.4명 (필요 2,000명 대비 약 156% 버퍼) | 1,156.2명 (필요 960명 대비 약 120% / 20% 버퍼) | 587.7명 (필요 420명 대비 약 140% 버퍼) | 9,920.4명 (최대모집기준 필요 6,560명 대비 약 150% 버퍼) | 5,456명 (필요 800명 대비 약 582% 버퍼) | 1,003.2명 (필요 560명 대비 약 179% 버퍼) |
| 대출기간/연장 | 3년 + 1년 + 1년 |
4년 + 1년 + 1년 (2030년 8월 만기 예정) |
3년 + 1년 | 2029년 12월 31일 만기 (1+1 옵션) | 4년 + 1년 + 1년 | 5년 |
| 이자율 | 연 0.25% | 연 0.25% | 연 0.25% | 연 0.25% | 연 0.25% | 연 0.25% |
| 상환 전략 |
완공 후 finished residential lots 및 luxury homes 매각, 필요 시 리파이낸싱을 통한 상환 구조 |
프로젝트 완공 및 안정화 후 재융자(Refinancing) 또는 매각(Sale)을 통한 상환 |
분양매출기반 상환 (분양매출 약 $9,203만, EB-5 투자금 약 2.74배) |
분양대금 및 자산 매각대금을 통한 상환 구조 |
호텔 완공 후 재융자 및 자산 매각 Exit LTV 약 44% |
호텔 완공 후 재융자 및 자산 매각 |
| 안전장치 |
완공보증, 개발사 투자금 비율 높음, 선순위 담보권 |
개발사 회장의 건설 완공 보증 & 소구 보증, I-526E 청원 거절 시 반환 보증, 프로젝트 1순위 담보권 |
담보권 설정, 개발사 완공보증, 대출약정상 보호조항 |
1순위 담보권, 스폰서 보증, I-526E 거절 시 조건부 환불 보증 구조 |
1순위 담보권, 건설 완공 보증, 대출 이자 서비스 보장, I-526E 거절 시 투자금 반환 보장 |
1순위 담보권, 대출 상환/완공/환불 보증, 시공사와 정액 건설 계약 |
| 공사 일정 |
Q2 2026년 착공 → Q2 2029 완공 |
2026년 Q3 착공 → 2029년 Q1 완공 예정 |
2026년 10월 착공 → 2029년 1월 완공 |
Q2 2025 공사시작 → Q3 2030 완공 |
2026년 3분기 착공 → 2029년 3분기 완공 |
2025년 9월 착공 → 2027년 9월 완공 |
| 장점 |
Rural TEA 우선심사 대상, I-956F 승인 완료 70% 수준 개발사 자기자본 선순위 담보대출 구조 |
Rural TEA 우선심사 혜택, 타운/카운티 공공 자금 지원($1,184만), 완공 및 I-526E 환불 보증, 선순위 대출 및 1순위 담보 자금 구조 |
Rural TEA 우선심사 대상, 기존 선행 개발 실적 보유, 담보권 설정 구조, 개발사 완공보증, 분양형 회수 구조 |
I-956F 승인 완료, Rural TEA 프로젝트, 선순위 담보대출 구조, 대규모 후순위 완충 자금, 활발한 사전 분양, 높은 고용 여유, 검증된 개발사 및 시공사 |
세계적 브랜드 IHG 인터컨티넨탈 호텔 30년 장기 위탁경영 계약체결 및 이례적인 착공 시점 Key Money $25M 투입, 유니버설 에픽 유니버스 인근 최적 입지, 강력한 다중 보증 구조 |
글로벌 기업 Wyndham과의 18개 객실 선매각 계약(약 1,460만 달러) 완료, 메인 스폰서 Hall Group의 100% 승인 실적 및 강력한 재무 능력, 제3자 담보 보증을 통한 투자금 상환 보호 |
